کارشناسان بازار مسکن در آستانه سال ۱۴۰۵، وضعیت این بازار را در هاله‌ای از ابهام اما همراه با افزایش قیمت پیش‌بینی می‌کنند. تداوم «رکود تورمی» مهمترین ویژگی ماه‌های پیش رو خواهد بود، به این معنا که با وجود رشد قیمت‌ها (متاثر از تورم ۶۱ درصدی هزینه ساخت و جهش ۷۵ درصدی نرخ ارز)، تعداد معاملات به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، پایین خواهد ماند. برخی تحلیل‌ها حاکی از آن است که این بازار ممکن است اواخر تابستان ۱۴۰۵ از رکود خارج شود، اما این خروج مشروط به ثبات سیاسی و اقتصادی است. در هر سناریویی، شکاف عمیق بین قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و توان مالی متقاضیان، مهمترین چالش این بخش باقی خواهد ماند .
۱. تداوم رکود تورمی؛ مهمترین ویژگی بازار مسکن در ماه‌های پیش رو
بازار مسکن ایران در ماه‌های آینده نیز همانند دو سال اخیر، در وضعیت «رکود تورمی» باقی خواهد ماند. این اصطلاح که این روزها به دفعات در تحلیل‌های اقتصادی شنیده می‌شود، به وضعیتی اطلاق می‌گردد که در آن قیمت‌ها پیوسته در حال افزایش است، اما از حجم معاملات خبری نیست. آمارها نشان می‌دهد که در شرایط نرمال، بازار مسکن تهران ماهانه شاهد حدود ۱۴ تا ۱۵ هزار فقره معامله بود، اما این رقم در سال ۱۴۰۴ به کمتر از ۴۰۰۰ واحد در ماه تنزل یافته است .
این پدیده پارادوکسیکال ناشی از دو عامل متضاد است: از یک سو، فروشندگان با مشاهده تورم عمومی و افزایش هزینه‌ها، حاضر به فروش زیر قیمت بازار نیستند و از سوی دیگر، متقاضیان واقعی (مصرفی) توان مالی لازم برای خرید را ندارند. در نتیجه، بازار به نوعی «انجماد در نقطه جوش» رسیده است؛ جایی که قیمت‌ها به سقف تاریخی خود رسیده اما نقدشوندگی به پایین‌ترین سطح ممکن کاهش یافته است .
۲. پیش‌بینی زمان خروج بازار از رکود؛ اواخر تابستان ۱۴۰۵
یکی از پرسش‌های اساسی فعالان این حوزه، زمان پایان رکود فعلی است. برخی کارشناسان مسکن در تازه‌ترین پیش‌بینی‌های خود، اواخر تابستان سال ۱۴۰۵ را به عنوان زمان احتمالی ورود بازار به دوره رونق اعلام کرده‌اند . با این حال، این پیش‌بینی با اما و اگرهای زیادی همراه است.
رضا خدادادیان، کارشناس مسکن، معتقد است بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی مانند ارز و طلا عقب‌ماندگی دارد و در صورت تحقق ثبات سیاسی و اقتصادی، به تدریج خود را با سطح این بازارها هماهنگ خواهد کرد . از سوی دیگر، برخی تحلیل‌ها نشان می‌دهد که دوره‌های رونق و رکود مسکن معمولاً به صورت پله‌ای و در بازه‌های ۳ تا ۴ ساله رخ می‌دهد. با توجه به اینکه حدود ۲.۵ سال از رکود فعلی سپری شده، ممکن است این دوره تا دو سال دیگر نیز تداوم یابد، مگر اینکه گشایش‌های اساسی در اقتصاد کشور رخ دهد .
۳. تأثیر نرخ ارز بر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان مسکن
نرخ ارز به عنوان یک سیگنال روانی قدرتمند، تاثیر مستقیمی بر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان مسکن دارد. در بازار مسکن، مشابه سایر بازارها، مالکان و سازندگان معمولاً قیمت ملک خود را با احتساب نرخ ارز محاسبه می‌کنند تا ارزش دارایی‌شان در برابر تورم حفظ شود. آمارها حاکی از آن است که قیمت دلار در بازار آزاد در بهمن‌ماه ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل، جهش ۷۵ درصدی را تجربه کرده است .
این افزایش نجومی، مستقیماً به تابلوهای قیمتی املاک راه پیدا کرده است. منطق فروشندگان این است که اگر دلار ۷۵ درصد رشد کرده، ارزش ریالی ملک آنها نیز باید متناسب با آن افزایش یابد. این استدلال باعث می‌شود حتی بدون آنکه معامله‌ای صورت گیرد، قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش املاک دچار جهش شود و انتظارات تورمی در بازار نهادینه گردد .
۴. شکاف عمیق بین قیمت‌های پیشنهادی و قدرت خرید متقاضیان
اگر افزایش نرخ ارز و تورم هزینه ساخت، عامل رشد قیمت‌ها از سمت عرضه باشند، «قدرت خرید» متقاضیان مهمترین عامل تعدیل‌کننده از سمت تقاضا محسوب می‌شود. در شرایط کنونی، شکاف عمیقی بین قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و توان مالی خانوارها شکل گرفته است.
نگاهی به قیمت مسکن در تهران این شکاف را به خوبی نشان می‌دهد. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ارقامی نزدیک به ۹۰ میلیون تومان رسیده است. در مقابل، قدرت پس‌انداز و تسهیلات بانکی موجود (که سقف آن برای زوجین در تهران حدود ۱.۲ میلیارد تومان است) تنها قادر به پوشش بخش کوچکی از قیمت یک آپارتمان معمولی است . کارشناسان معتقدند این عدم همخوانی در نهایت می‌تواند فروشندگانی را که نیاز فوری به نقدینگی دارند، مجبور به عقب‌نشینی از قیمت‌های اعلامی و تعدیل آن متناسب با واقعیت‌های اقتصاد خانوار کند .
۵. چشمانداز بازار مسکن وابسته به ثبات سیاسی و اقتصادی
در نهایت، باید اذعان کرد که چشمانداز بازار مسکن در ماه‌های آینده، بیش از هر چیز به متغیرهای کلان سیاسی و اقتصادی گره خورده است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، سه سناریو را برای اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۵ متصور است: ۱) وقوع جنگ کوتاه‌مدت و بازگشت سریع به ثبات، ۲) تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح (روند فعلی)، و ۳) دستیابی به توافق در مذاکرات و گشایش اقتصادی .
در سناریوی سوم (توافق)، احتمال کاهش شدید نرخ ارز و خروج سرمایه از بازارهای موازی مانند طلا و ارز وجود دارد که این نقدینگی می‌تواند به سمت بازار مسکن سرازیر شده و شوک قیمتی ایجاد کند. در هر سه سناریو، به نظر می‌رسد سال ۱۴۰۵ سال تحرک و به احتمال زیاد جهش در بازار مسکن خواهد بود و پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها رشدی بیش از ۵۰ درصد را تجربه کنند . بنابراین، ثبات یا بی‌ثباتی در عرصه سیاست خارجی، مهمترین عامل تعیین‌کننده مسیر آینده این بازار خواهد بود.
نظرات کاربران در مورد پیش‌بینی قیمت مسکن در ۱۴۰۵ | رونق در راه است یا رکود تورمی؟
ثبت نظر جدید