تحلیل سیستم دینامیک از بازار مسکن تا ۱۴۰۵

ترکیب داده‌های کلان اقتصادی و مدل‌های پیش‌بینی مبتنی بر هوش مصنوعی نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۵ با رشد نمایی قیمت‌ها مواجه خواهد بود . سه عامل ارز، هزینه ساخت و قدرت خرید به عنوان متغیرهای اصلی ورودی مدل‌های پیش‌بینی عمل می‌کنند . تورم ۶۱ درصدی هزینه ساخت مسکن که در گزارش‌های مرکز آمار ایران منعکس شده، به همراه جهش ۹۶ درصدی قیمت مصالح چوبی، فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده است . تحلیل سناریوها نشان می‌دهد سال ۱۴۰۵ سال تحرک بازار مسکن خواهد بود و پیش‌بینی افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت‌ها محتمل است .

۱. سه عامل کلیدی در پیش‌بینی قیمت مسکن ۱۴۰۵؛ ارز، هزینه ساخت و قدرت خرید

مدل‌های پیش‌بینی قیمت مسکن که با استفاده از الگوریتم‌های هوش مصنوعی طراحی می‌شوند، برای تخمین دقیق قیمت‌ها در سال ۱۴۰۵ به سه متغیر اصلی وابسته هستند :

نرخ ارز به عنوان مهمترین سیگنال روانی و اقتصادی، تأثیر مستقیمی بر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان دارد. قیمت دلار در بازار آزاد در بهمن‌ماه ۱۴۰۴ با جهش ۷۵ درصدی نسبت به سال قبل مواجه شد و این رشد مستقیماً به قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش املاک منتقل شده است .

هزینه‌های ساخت دومین عامل تعیین‌کننده است. گزارش مرکز آمار ایران حاکی از تورم نقطه‌به‌نقطه ۶۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در پاییز ۱۴۰۴ است . این افزایش هزینه در گروه‌های مختلف اجرایی مانند دستمزد نیروی کار (۷۵ درصد رشد) و مصالح پایه، کف قیمت آپارتمان‌های نوساز را در سال آینده تعیین خواهد کرد.

قدرت خرید متقاضیان به عنوان عامل تعدیل‌کننده، می‌تواند فاصله بین قیمت‌های پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات را تعیین کند. در شرایطی که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ارقام بالایی رسیده، قدرت پس‌انداز خانوارها و تسهیلات بانکی توان پوشش این ارقام را ندارد و این شکاف می‌تواند فروشندگان نیازمند به نقدینگی را به تعدیل قیمت‌ها وادار کند .

۲. رشد نمایی قیمت مسکن؛ نتایج مدل‌سازی سیستم دینامیک تا سال ۱۴۰۵

یک مطالعه علمی معتبر با استفاده از روش سیستم دینامیک به تحلیل بازار مسکن تهران و پیش‌بینی قیمت آن تا سال ۱۴۰۵ پرداخته است . این پژوهش که در مجله "بررسی مسائل اقتصاد ایران" منتشر شده، با ایجاد مدل علّی-حلقوی و سپس طراحی مدل حالت-جریان، دینامیک پیچیده بازار مسکن را شبیه‌سازی کرده است.

نتایج این مدل‌سازی که می‌تواند به عنوان پایه‌ای برای طراحی سیستم‌های پیش‌بینی مبتنی بر هوش مصنوعی مورد استفاده قرار گیرد، افزایش قیمت مسکن به صورت الگوی رشد نمایی تا سال ۱۴۰۵ را پیش‌بینی می‌کند . این پژوهش نشان می‌دهد که با افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن به‌صورت نمایی افزایش می‌یابد. همچنین قیمت مسکن از تقاضای سرمایه‌ای تبعیت می‌کند و همین عامل باعث رشد نمایی آن می‌شود. یافته مهم این تحقیق این است که با کنترل تقاضای سرمایه‌ای مسکن می‌توان نوسانات تقاضا را کاهش داد که این امر به کاهش قیمت مسکن منجر خواهد شد .

۳. تأثیر تورم ۶۱ درصدی هزینه ساخت بر قیمت نهایی آپارتمان‌های نوساز

جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از بررسی هزینه‌های ساخت مسکن در پاییز ۱۴۰۴، تصویر روشنی از فشار هزینه بر سازندگان ارائه می‌دهد . تورم نقطه‌به‌نقطه ۶۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در تهران به این معناست که ساخت هر متر مربع مسکن در پاییز ۱۴۰۴ نسبت به پاییز سال قبل به‌طور متوسط ۶۱ درصد هزینه بیشتری داشته است.

این افزایش هزینه در گروه‌های مختلف به‌شدت احساس می‌شود. شاخص خدمات که دستمزد نیروی کار ماهر و ساده ساختمانی را پوشش می‌دهد، رشدی ۷۵ درصدی داشته است . همچنین ایرج رهبر، رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، اعلام کرده که دستمزدها حدود ۲ تا ۲.۵ برابر افزایش یافته است .

قیمت مصالح پایه نیز با رشد چشمگیری مواجه شده است. قیمت فولاد که در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۴ تا ۱۸ هزار تومان در هر کیلو بود، اکنون به حدود ۵۶ تا ۵۸ هزار تومان رسیده است . این افزایش‌ها باعث شده هزینه ساخت برای ساختمان‌های متوسط به بیش از ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان برای هر متر مربع برسد که این رقم صرفاً مربوط به هزینه ساخت بوده و هزینه زمین، انشعابات و خدمات نظام مهندسی در آن لحاظ نشده است .

۴. جهش ۹۶ درصدی قیمت مصالح چوبی؛ فشار مضاعف بر سازندگان

بررسی جزئی‌تر گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در میان گروه‌های اجرایی، هزینه‌های مربوط به گروه چوب با افزایش خیره‌کننده ۹۶ درصدی مواجه شده است . این گروه شامل اقلامی همچون درب‌های چوبی، کابینت‌سازی و دکوراسیون داخلی می‌شود که نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی آپارتمان‌های نوساز دارند.

افزایش نزدیک به دو برابری قیمت در این بخش به‌طور مستقیم بودجه‌بندی پروژه‌های در حال اتمام را که قرار است در سال ۱۴۰۵ به بازار عرضه شوند، تغییر می‌دهد . این جهش قیمتی در کنار افزایش ۷۵ درصدی دستمزد نیروی کار و گرانی مصالح پایه مانند سیمان و آهن‌آلات، سازندگان را در تنگنای جدی قرار داده است.

علاوه بر این، بحران انرژی و قطع گاز کارخانجات سیمان در زمستان ۱۴۰۴ و محدودیت‌های برق در تابستان پیش‌رو، تیراژ تولید کلینکر و سیمان را کاهش داده و بر اساس قانون عرضه و تقاضا، این کاهش عرضه در ابتدای سال ۱۴۰۵ که فصل اوج ساخت‌وساز است، مستقیماً بر قیمت نهایی بتن و سایر مصالح تأثیر خواهد گذاشت .

۵. سناریوهای محتمل برای قیمت مسکن در ۱۴۰۵؛ از تثبیت تا جهش مجدد

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، در تحلیل جامعی سه سناریو را برای اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۵ متصور شده است :

سناریوی اول: وقوع جنگ کوتاه‌مدت و بازگشت سریع به ثبات - در این سناریو، پس از یک دوره تنش کوتاه، کشور وارد فاز ثبات می‌شود.

سناریوی دوم: تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح - ادامه روند فعلی اقتصاد با همان شرایط موجود.

سناریوی سوم: دستیابی به توافق در مذاکرات و گشایش اقتصادی - در این سناریو، کاهش شدید قیمت ارز و طلا رخ می‌دهد و خروج سرمایه‌ها از بازارهای موازی به سمت بازار املاک، شوک قیمتی در این بخش ایجاد می‌کند .

باقرپور تأکید می‌کند که جمع‌بندی این سه سناریو نشان می‌دهد سال ۱۴۰۵ به هر ترتیب سال تحرک و جهش در بازار مسکن خواهد بود. وی پیش‌بینی می‌کند در سال ۱۴۰۵ افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت ریالی مسکن محتمل است و متوسط قیمت هر متر مربع در تهران می‌تواند از سطوح فعلی به حدود ۲۰۰ میلیون تومان برسد .

رضا خدادادیان، کارشناس مسکن، نیز معتقد است بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی عقب‌ماندگی دارد و پیش‌بینی می‌شود اواخر تابستان سال ۱۴۰۵، بازار مسکن وارد دوره رونق شود . این رونق به معنای افزایش قیمت‌ها خواهد بود، اما روند طبیعی بازارها نشان می‌دهد که با ثبات، احتمال رشد قیمت‌ها در این بخش وجود دارد .