آینده بازار مسکن ایران | الگوی پلکانی جهش قیمت و هشدار انبوه‌سازان

تحلیل رفتار تاریخی بازار مسکن ایران الگوی پلکانی مشخصی را نشان می‌دهد: چندین سال رکود نسبتاً پایدار و سپس یک جهش ناگهانی و شدید قیمتی که عمدتاً ناشی از شوک‌های ارزی و تورمی است . در سال‌های اخیر، بازار مسکن جذابیت خود را برای سرمایه‌گذاران از دست داده و سرمایه‌ها به سمت بازارهای نقدشونده‌تر مانند طلا و ارز حرکت کرده است . پژوهش‌های علمی نیز نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای (سفته‌بازی) موتور محرک اصلی رشد نمایی قیمت‌ها و افزایش خانه‌های خالی بوده است . در سوی عرضه، سیاست‌های دولتی و کاهش شدید ساخت‌وساز (به ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال) زنگ خطر کمبود عرضه و جهش شدید قیمت در آینده را به صدا درآورده است .

۱. الگوی پلکانی قیمت مسکن؛ چند سال رکود و سپس یک جهش ناگهانی

مرور داده‌های یک دهه اخیر بازار مسکن تهران، الگوی رفتاری مشخصی را نشان می‌دهد که می‌توان آن را «الگوی پلکانی» نامید. در این الگو، دوره‌های چندساله با رشد قیمت ملایم و رکود معاملاتی، ناگهان با یک جهش قیمتی شدید شکسته می‌شود . برای مثال، پس از رشد نسبتاً آرام سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶، بازار در سال ۱۳۹۷ با جهش ۷۳ درصدی، در سال ۱۳۹۸ با رشد ۴۴ درصدی و در نهایت در سال ۱۳۹۹ با جهش خیره‌کننده ۱۱۰ درصدی مواجه شد .

این جهش‌ها معمولاً همزمان یا بلافاصله پس از شوک‌های ارزی و افزایش نرخ تورم رخ داده‌اند. حامد قناعی، کارشناس مسکن، معتقد است که ارزش دلاری هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۸۰۰ دلار کاهش یافته و به محض بازگشت ثبات سیاسی و اقتصادی، این بازار ظرفیت رشد قابل توجهی دارد . تورج سرباز، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز احتمال رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در سال آینده را منوط به عدم تحمیل تنش سیاسی یا جنگی به کشور می‌داند . این نظرات، پیش‌بینی الگوی پلکانی جهش پس از رکود را تقویت می‌کند.

۲. تمرکز سرمایه‌ها در بازار طلا و ارز؛ چرا مسکن از مدار سرمایه‌گذاری خارج شد؟

بررسی بازدهی بازارهای مختلف در دهه اخیر تصویر روشنی از «بازنده بزرگ» بودن مسکن ارائه می‌دهد. در حالی که بازدهی دلار حدود ۳۶۸۷ درصد، طلای ۱۸ عیار ۱۲۹۹۲ درصد و سکه امامی ۱۳۹۴۴ درصد رشد داشته‌اند، بازار مسکن تنها ۲۹۱۸ درصد رشد ثبت کرده است . این شکاف عظیم باعث شده سرمایه‌گذاران سنتی مسکن نیز فعلاً ترجیح دهند از خرید ملک، به ویژه در شهرهای جدید، خودداری کنند .

چند عامل کلیدی در این خروج سرمایه نقش داشته‌اند:

• نقدشوندگی پایین: در شرایط بی‌ثباتی، سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های با نقدشوندگی بالا مانند طلا و ارز حرکت می‌کنند. قفل شدن پول در ملک در شرایط اضطراری می‌تواند تا ۱۲ ماه زمان ببرد .

• ریسک ژئوپلیتیک: نااطمینانی‌های سیاسی باعث می‌شود سرمایه‌گذاران از بازارهای با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت مانند مسکن فاصله بگیرند .

• تله نقدشوندگی: فروشندگان به امید قیمت‌های بالاتر نمی‌فروشند و خریداران توان پرداخت ندارند. برای نقد کردن ملک در این شرایط باید تخفیف‌های سنگین (۲۰ تا ۳۰ درصدی) داد تا مشتری نقد پیدا شود .

۳. تأثیر سیاست‌های دولت و شهرداری بر عرضه مسکن؛ از ضوابط پارکینگ تا نهضت ملی

سیاست‌های دولتی در طول دهه‌های اخیر تأثیر عمیقی بر بازار مسکن گذاشته است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، با انتقاد از تصدی‌گری دولت، معتقد است مداخله گسترده دولت در دوره احمدی‌نژاد از سال ۱۳۸۸، عملاً ساخت‌وساز کشور را با چالش مواجه کرد و از سال ۱۳۹۲ به طور کلی شاهد سیر نزولی تولید مسکن بوده‌ایم .

نکات کلیدی در این حوزه عبارتند از:

• کاهش تولید: متوسط صدور پروانه‌های ساختمانی از حدود ۷۰۰ هزار واحد در سال قبل از ۱۳۸۸، به حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال‌های اخیر رسیده است .

• نهضت ملی مسکن: اگرچه حدود ۹۵۰ تا ۹۶۰ هزار واحد به مرحله انعقاد قرارداد رسیده‌اند، اما کمتر از نیمی از این تعداد موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند .

• اولویت‌های نادرست: فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، هشدار می‌دهد تمرکز بر ابزارهایی که تقاضای سرمایه‌ای را تحریک می‌کنند (مانند فروش متری)، نباید در اولویت باشد و شهرداری‌ها باید به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای حرکت کنند .

• چالش‌های نظارتی: ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه که وزارت راه را مکلف به ارائه گزارش منظم واگذاری زمین کرده، تاکنون اجرا نشده است .

۴. تقاضای سرمایه‌ای موتور محرک رشد نمایی قیمت مسکن

پژوهش‌های علمی معتبر، نقش «تقاضای سرمایه‌ای» را به عنوان عامل اصلی بی‌ثباتی در بازار مسکن ایران تأیید می‌کنند. یک مطالعه با استفاده از روش مدل‌سازی معادلات ساختاری (PLS-SEM) نشان داد که در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵، کاهش تقاضای مصرفی (کاهش قدرت خرید) همزمان با افزایش تقاضای سرمایه‌ای، علت اصلی افزایش نرخ مسکن خالی بوده است .

این پژوهش که در مجله "بررسی مسائل اقتصاد ایران" منتشر شده، به این نتیجه رسیده است که قیمت مسکن در تهران به صورت «الگوی رشد نمایی» افزایش می‌یابد و این رشد مستقیماً از تقاضای سرمایه‌ای تبعیت می‌کند . به عبارت دیگر، مسکن به تدریج از یک «کالای مصرفی» به یک «دارایی سرمایه‌ای» تبدیل شده است.

مطالعه دیگری نشان می‌دهد افزایش نقدینگی باعث افزایش قدرت خرید مردم و پیامد آن افزایش میزان تقاضا و در نتیجه ترغیب برای سرمایه‌گذاری بیشتر در بخش مسکن می‌شود . اما مشکل جایی است که این تقاضا عمدتاً ماهیت سفته‌بازی پیدا می‌کند. داده‌ها نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی در ایران از ۶۳۳ هزار و ۵۶۹ واحد در سال ۱۳۸۵ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است ؛ رقمی که نشان‌دهنده انباشت سرمایه در خانه‌های خالی است.

۵. هشدار انبوه‌سازان؛ توقف تولید مسکن، زمینه‌ساز جهش شدید قیمت در آینده

انبوه‌سازان و کارشناسان ارشد بازار مسکن نسبت به کاهش شدید تولید مسکن در سال‌های اخیر هشدار می‌دهند. پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، با بیان اینکه رکود فعلی در پنج دهه اخیر بی‌سابقه است، تأکید می‌کند: «در حال حاضر شش میلیون تقاضای انباشته وجود دارد، اما ساخت‌وساز کافی انجام نشده است» .

قاسم اکبری، مشاور املاک تهران، وضعیت را بحرانی‌تر توصیف می‌کند: «رکود فعلی باعث شده هیچ سازنده‌ای جرأت شروع پروژه جدید نداشته باشد» . دلایل این توقف عبارتند از:

• نااطمینانی سیاسی: تشدید بی‌ثباتی‌های سیاسی باعث توقف پروژه‌های جدید شده است .

• هزینه بالای ساخت: با تورم ۶۱ درصدی هزینه ساخت و رشد ۹۶ درصدی قیمت مصالح چوبی، ورود به پروژه‌های جدید برای سازندگان ریسک بالایی دارد.

• ورشکستگی تدریجی: خشایار باقرپور هشدار می‌دهد که جاماندگی شدید قیمت مسکن از تورم، ساخت‌وساز را به سمت رکود عمیق‌تر و حتی ورشکستگی برخی فعالان سوق داده است .

نتیجه این وضعیت، ایجاد یک «بمب ساعتی» در بازار مسکن است. کاهش عرضه در سال‌های اخیر، در میان‌مدت به کمبود شدید واحد مسکونی منجر خواهد شد و این کمبود، همراه با افزایش هزینه‌های ساخت، زمینه‌ساز جهش شدید قیمت در آینده خواهد بود. پورحاجت نیز تأکید می‌کند که با وجود کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری، احتمال جهش قیمت در بخش مسکن وجود دارد .