پیش‌بینی قیمت مسکن در افق ۵ ساله نشان‌دهنده تداوم الگوی رشد پلکانی و نمایی این بازار است. یک پژوهش آکادمیک با استفاده از روش سیستم دینامیک، افزایش تصاعدی قیمت مسکن در تهران را تا سال ۱۴۰۵ تأیید کرده که عمدتاً ناشی از رشد قیمت زمین و تقاضای سرمایه‌ای است . تحلیل چرخه‌های رکود و رونق حاکی از آن است که در میانه یک دوره رکود ۵ ساله قرار داریم و جهش بعدی احتمالاً در افق ۱۴۰۶ به بعد رخ خواهد داد . رابطه تنگاتنگ قیمت زمین و مسکن، همراه با رشد نقدینگی، عامل اصلی این رشد نمایی در بلندمدت است . کارشناسان تأکید دارند که کنترل تقاضای سرمایه‌ای (سفته‌بازی) مهمترین راهکار کاهش نوسانات قیمت در بلندمدت است. سناریوهای مختلف برای ۵ سال آینده از افزایش شدید قیمت‌ها در صورت تداوم سیاست‌های فعلی تا جهش انفجاری در شرایط گشایش اقتصادی را شامل می‌شود .
۱. مدل‌سازی رشد نمایی قیمت مسکن تا سال ۱۴۰۵
یک پژوهش علمی معتبر با استفاده از روش سیستم دینامیک به تحلیل بازار مسکن تهران و پیش‌بینی قیمت آن تا سال ۱۴۰۵ پرداخته است. این مطالعه که در مجله "بررسی مسائل اقتصاد ایران" منتشر شده، با ایجاد مدل علّی-حلقوی و طراحی مدل حالت-جریان، دینامیک پیچیده بازار مسکن را شبیه‌سازی کرده است .
نتایج این مدل‌سازی نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن به صورت الگوی رشد نمایی تا سال ۱۴۰۵ ادامه خواهد یافت. این پژوهش تأکید می‌کند که دو عامل اصلی در این رشد نمایی نقش کلیدی دارند:
۱. افزایش قیمت زمین: مدل‌سازی نشان می‌دهد که با افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن به‌صورت نمایی افزایش می‌یابد .
۲. تقاضای سرمایه‌ای: قیمت مسکن در تهران عمدتاً از تقاضای سرمایه‌ای (نه مصرفی) تبعیت می‌کند و همین عامل باعث رشد نمایی آن شده است .
یافته مهم این تحقیق این است که با کنترل تقاضای سرمایه‌ای مسکن می‌توان نوسانات تقاضا را کاهش داد که این امر به کاهش قیمت مسکن منجر خواهد شد. این نتیجه‌گیری، راهگشای سیاست‌گذاری در افق بلندمدت است .
۲. دوره‌های ۵ تا ۶ ساله رکود و رونق؛ کجای چرخه قرار داریم؟
تحلیل رفتار تاریخی بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که این بازار از الگوی پلکانی پیروی می‌کند. به این معنا که چندین سال در یک روند نسبتاً پایدار (رکود یا رشد ملایم) حرکت می‌کند و سپس یکباره جهش قیمتی قابل توجهی را تجربه می‌کند .
علی عسکری، رئیس گروه مالی مسکن، با بیان اینکه حدود دو سال و نیم است که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، تأکید می‌کند: «رکود فعلی در بازار مسکن حداقل پنج سال زمان خواهد برد». به گفته وی، این پله‌های قیمتی معمولاً در بازه‌های ۳ تا ۴ ساله یا حتی بیش از ۶ ساله شکل می‌گیرند و تاکنون حدود نیمی از این مسیر طی شده است .
رضا خدادادیان، کارشناس مسکن، نیز با تأیید این الگو، پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن در اواخر تابستان ۱۴۰۵ می‌تواند وارد فاز رونق شود؛ مشروط بر آنکه ثبات سیاسی و اقتصادی تداوم داشته باشد . این بدان معناست که جهش قیمتی بعدی در افق ۵ ساله، احتمالاً در بازه زمانی ۱۴۰۶ تا ۱۴۰۷ رخ خواهد داد.
۳. رابطه قیمت زمین و مسکن؛ عامل اصلی رشد نمایی در بلندمدت
یک مطالعه علمی دیگر با استفاده از رویکرد تبدیل موجک پیوسته و تحلیل در دامنه زمان-فرکانس، رابطه عمیق بین قیمت زمین و مسکن را در ایران طی سال‌های ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ بررسی کرده است . نتایج این پژوهش که در دانشگاه علامه طباطبائی انجام شده، چند یافته کلیدی دارد:
-
در کوتاه‌مدت (چرخه ۱۲ ماهه)، ارتباط بین قیمت مسکن و زمین با نقدینگی دو سویه و مستقیم است. یعنی افزایش نقدینگی همزمان بر هر دو قیمت اثر می‌گذارد .
-
در بلندمدت (فرکانس‌های پایین‌تر)، رابطه علی مستقیم از نقدینگی به رشد قیمت مسکن و زمین قابل مشاهده است. به عبارت دیگر، رشد نقدینگی در بلندمدت موتور محرک اصلی افزایش قیمت زمین و مسکن است .
-
رابطه باثبات و قوی بین نسبت نقدینگی به تولید ناخالص داخلی و نسبت شاخص قیمت مسکن به شاخص قیمت کل وجود دارد. وقتی نقدینگی بیشتری به بخش زمین و مسکن تزریق می‌شود، شاخص قیمت مسکن از شاخص قیمت کل بیشتر می‌شود .
این یافته‌ها تأیید می‌کند که رشد قیمت زمین به عنوان مهمترین مؤلفه تعیین‌کننده قیمت نهایی مسکن، در بلندمدت از نقدینگی سرشار economy تبعیت می‌کند.
۴. کنترل تقاضای سرمایه‌ای؛ تنها راه کاهش نوسانات قیمت در بلندمدت
بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران به تدریج از یک «کالای مصرفی» به یک «دارایی سرمایه‌ای» تبدیل شده است. پژوهش‌های علمی متعدد این واقعیت را تأیید می‌کنند:
-
یک مطالعه با استفاده از روش مدل‌سازی معادلات ساختاری نشان داد که در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵، کاهش تقاضای مصرفی (کاهش قدرت خرید) همزمان با افزایش تقاضای سرمایه‌ای، علت اصلی افزایش نرخ مسکن خالی بوده است .
-
داده‌ها نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی در ایران از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است؛ رقمی که نشان‌دهنده انباشت سرمایه در خانه‌های خالی است .
کارشناسان تأکید دارند که کنترل تقاضای سرمایه‌ای (سفته‌بازی) مهمترین راهکار کاهش نوسانات قیمت در بلندمدت است. رامین گوران، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، معتقد است برای تحریک طرف تقاضا، به‌جای روش‌های سنتی، باید بتوان «فروش اقساطی بلندمدت» مسکن را راه‌اندازی کرد . همچنین اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، ارتقای شفافیت اطلاعات و صنعتی‌سازی مسکن از دیگر راهکارهایی است که می‌تواند در بلندمدت راهگشا باشد .
۵. سناریوهای بلندمدت؛ از خوش‌بینانه تا بدبینانه برای ۵ سال آینده
با توجه به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی، می‌توان سه سناریوی اصلی برای بازار مسکن در افق ۵ ساله ترسیم کرد:
سناریوی اول (خوش‌بینانه): دستیابی به ثبات سیاسی و گشایش اقتصادی
در این سناریو، با کاهش تنش‌های بین‌المللی و ورود سرمایه‌ها به کشور، بازار مسکن به تدریج خود را با سطح سایر بازارها هماهنگ می‌کند . در این حالت، رشد قیمت‌ها تدریجی و پایدار خواهد بود و احتمال جهش‌های ناگهانی کاهش می‌یابد. رضا خدادادیان تأکید می‌کند: «روند طبیعی بازارها نشان می‌دهد که با ثبات، احتمال رشد قیمت‌ها در این بخش وجود دارد، اما این رشد الزاماً شدید و ناگهانی نخواهد بود» .
سناریوی دوم (واقع‌بینانه): تداوم وضعیت فعلی (نه جنگ و نه صلح)
در این سناریو، روند کنونی رکود تورمی ادامه می‌یابد. کاهش شدید تولید مسکن (به زیر ۲۰۰ هزار واحد در سال در حالی که این عدد در گذشته تنها برای شهر تهران رخ می‌داد) ، همراه با تورم ۶۱ درصدی هزینه ساخت و رشد ۷۵ درصدی دستمزدها ، به تدریج خود را در قیمت‌ها نشان خواهد داد. در این حالت، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران که هم‌اکنون حدود ۱۲۰ میلیون تومان است، در ۵ سال آینده به ارقام بالای ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان خواهد رسید .
سناریوی سوم (بدبینانه): تشدید بحران‌ها و بی‌ثباتی
در این سناریو، با تشدید بی‌ثباتی‌ها، سرمایه‌ها بیش از پیش به سمت بازارهای نقدشونده‌تر مانند طلا و ارز حرکت می‌کنند . رکود معاملاتی عمیق‌تر می‌شود و تولید مسکن تقریباً متوقف می‌گردد. در این حالت، شکاف عمیق بین قیمت‌های پیشنهادی و قدرت خرید باعث می‌شود فروشندگان نیازمند به نقدینگی مجبور به فروش با تخفیف‌های سنگین (۲۰ تا ۳۰ درصدی) شوند . اما پس از یک دوره رکود طولانی، به دلیل کمبود شدید عرضه، جهش انفجاری قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
جمع‌بندی این سناریوها نشان می‌دهد که در هر شرایطی، قیمت مسکن در افق ۵ ساله با رشد قابل توجهی مواجه خواهد بود. تفاوت اصلی در شدت و زمان این رشد است: در سناریوی خوش‌بینانه، رشد پایدار و تدریجی؛ در سناریوی بدبینانه، یک جهش انفجاری ناگهانی پس از دوره‌ای از رکود عمیق.
نظرات کاربران در مورد پیش‌بینی قیمت مسکن در ۵ سال آینده | رشد نمایی در راه است؟
ثبت نظر جدید