راهنمای جامع مسئولیت مالک و مستأجر در تعمیرات، شارژ و خسارت

راهنمای کامل مسئولیت مالک و مستأجر؛ هزینه تعمیرات، شارژ و خسارت با کیست؟

اجاره نشینی در ایران همواره با چالش‌ها و سوالات حقوقی متعددی همراه بوده است. یکی از مهم‌ترین و پرتکرارترین این چالش‌ها، مسئولیت هزینه‌های تعمیرات، شارژ ساختمان، قبوض و خسارت‌های وارده به ملک است. در این مقاله جامع، به بررسی دقیق قوانین و مقررات حاکم بر روابط مالک و مستأجر در این زمینه‌ها می‌پردازیم تا راهنمایی کامل و کاربردی برای هر دو طرف فراهم آوریم.

پیش از پرداختن به جزئیات، لازم است با دو مفهوم کلیدی در قانون آشنا شویم: تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی. ماده ۴۸۶ قانون مدنی ایران، سنگ بنای اصلی تعیین مسئولیت تعمیرات را تشکیل می‌دهد. بر اساس این ماده، هزینه‌های تعمیراتی که برای بهره‌برداری صحیح از عین مستأجر ضروری هستند، به‌طور کلی بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد اجاره شرایط دیگری ذکر شده باشد.

اما تمایز اصلی میان تعمیرات اساسی و جزئی از ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ (که همچنان در این خصوص مبنای عمل است) نشأت می‌گیرد. بر اساس این ماده، تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده نصب‌شده در آن است، بر عهده موجر (مالک) است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، با مستأجر است.

نکته مهم اینکه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، موارد تخلیه به سبب تعدی و تفریط یا تخریب و عیب در عین مستأجره را به مقررات قانون مدنی ارجاع داده است. همچنین بر اساس نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه، در قراردادهای اجاره مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تکلیف تعمیرات کلی و اساسی بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر قرار دارد.

با این مقدمه، به بررسی تفکیک‌شده هر یک از موارد مسئولیت می‌پردازیم.

۱. مسئولیت مالک و مستأجر در تعمیرات چیست؟

تعمیرات اساسی، تعمیراتی هستند که به زیرساخت‌ها و تجهیزات اصلی ساختمان مربوط می‌شوند و در اثر استهلاک یا خرابی‌های ناشی از استفاده معمولی ایجاد می‌شوند. این نوع تعمیرات، هزینه‌های کلی و عمرانی ملک اجاره‌ای را شامل می‌شود و بر عهده مالک است.

مصادیق تعمیرات اساسی عبارتند از: تعمیرات مربوط به اصل بنا، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی مرکزی، لوله‌کشی اصلی آب و فاضلاب، سیم‌کشی برق ساختمان، آسانسور، عایق‌بندی پشت بام و هزینه‌های عمرانی در فضای مشترک و اختصاصی. به عبارت دیگر، هر تعمیری که عدم انجام آن باعث سلب امکان استفاده از ملک شود، در زمره تعمیرات اساسی قرار می‌گیرد و هزینه آن با مالک است.

در مقابل، تعمیرات جزئی شامل تعمیراتی است که عدم انجام آنها باعث سلب استفاده از ملک نمی‌شود و بیشتر به استفاده بهتر و روزمره مستأجر مربوط می‌شود. این تعمیرات عبارتند از: تعویض لامپ‌های سوخته، تعمیر شیرآلات به دلیل چکه‌کردن، تعویض قفل درها، نصب توری برای درها و پنجره‌ها، تعویض پوشال کولر و مواردی از این دست.

نکته حائز اهمیت اینکه تعیین مصداق تعمیرات اساسی یا جزئی در هر مورد، نقش کلیدی در تشخیص مسئول دارد و چنانچه اختلافی پیش آید، معمولاً نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین‌کننده خواهد بود. همچنین لازم به ذکر است که اگرچه اصولاً انجام تعمیرات اساسی بر عهده مالک است، ولی توافق بر خلاف این قاعده در قرارداد اجاره، مغایر قواعد آمره نبوده و نه تنها مفسدِ عقد نیست، بلکه از شروط باطل نیز محسوب نمی‌شود.

۲. هزینه تعمیر پکیج و آبگرمکن با کیست؟

پکیج و آبگرمکن از مهم‌ترین تجهیزات تأسیساتی هر واحد مسکونی هستند و خرابی آنها می‌تواند زندگی روزمره را مختل کند. قانون در این زمینه تمایز روشنی قائل شده است.

تعمیرات اساسی پکیج مانند تعویض برد الکترونیکی، پمپ سیرکولاتور، منبع انبساط یا مبدل حرارتی، در صورتی که خرابی ناشی از فرسودگی، عمر طولانی یا کیفیت پایین قطعه باشد، بر عهده مالک است. به عبارت دیگر، هرگاه قطعه‌ای از پکیج به پایان عمر مفید خود رسیده باشد و نیاز به تعویض داشته باشد، هزینه آن با مالک است.

در مقابل، سرویس‌های دوره‌ای و نگهداری روزانه پکیج مانند هواگیری، رسوب‌زدایی، تنظیم فشار و تمیزکاری فیلترها بر عهده مستأجر است، زیرا او در طول سال از دستگاه استفاده می‌کند. همچنین اگر خرابی پکیج به دلیل عدم سرویس منظم توسط مستأجر یا استفاده نادرست از آن باشد، هزینه تعمیر بر عهده مستأجر خواهد بود.

در مورد آبگرمکن نیز قاعده مشابهی حاکم است. خرابی‌های ناشی از استهلاک و فرسودگی طبیعی بر عهده مالک و خرابی‌های ناشی از استفاده نادرست یا عدم نگهداری توسط مستأجر بر عهده مستأجر است.

توصیه می‌شود در ابتدای قرارداد، پکیج و آبگرمکن توسط مالک سرویس و سالم تحویل داده شود و هنگام تخلیه، مستأجر نیز آنها را سرویس‌شده تحویل دهد تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.

۳. هزینه تعمیر کولر با کیست؟

کولرهای آبی و گازی از تجهیزات اساسی سرمایشی هستند و مسئولیت تعمیر آنها نیز مانند سایر تأسیسات، بین تعمیرات اساسی و جزئی تقسیم می‌شود.

هزینه سرویس فصلی کولر شامل روغن‌کاری، تعویض پوشال، تمیز کردن فیلترها و تنظیمات دوره‌ای، بر عهده مستأجر است. این موارد جزو نگهداری روزانه محسوب می‌شوند و مستأجر به عنوان استفاده‌کننده اصلی، مسئول انجام آنهاست.

اما اگر موتور، پمپ یا کمپرسور کولر به دلیل استهلاک، عمر طولانی یا فرسودگی طبیعی خراب شود، مالک موظف به پرداخت هزینه تعمیر یا تعویض آن است. در ساختمان‌های قدیمی، کولر جزء تأسیسات ثابت ملک محسوب می‌شود و هزینه تعویض کامل آن بر عهده مالک است.

در مورد کولر گازی (اسپلیت) نیز قاعده مشابهی برقرار است. اگر خرابی ناشی از استفاده نادرست یا عدم سرویس به‌موقع توسط مستأجر باشد، هزینه با مستأجر است؛ اما اگر علت خرابی، فرسودگی تجهیزات یا مشکلات فنی باشد، مالک موظف به تأمین هزینه تعمیرات است.

توصیه می‌شود مستأجران پیش از تحویل گرفتن ملک، از سالم بودن کولر اطمینان حاصل کرده و وضعیت آن را در صورتجلسه تحویل یادداشت کنند.

۴. هزینه لوله‌کشی و فاضلاب با کیست؟

لوله‌کشی آب، گاز و فاضلاب از تأسیسات اصلی و زیربنایی هر ساختمان محسوب می‌شود و به‌طور کلی هزینه تعمیرات مربوط به آنها بر عهده مالک است.

بر اساس عرف و قانون، اجرت رفع نم، نشتی، ترکیدگی و ترمیم لوله‌کشی با مصالح مربوطه، بر عهده مالک است. هزینه تعمیرات مربوط به ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این قبیل باید توسط مالک پرداخت شود و مسئولیتی به عهده مستأجر نیست، مگر اینکه اقدام مستأجر موجب بروز این مشکلات شده باشد.

همچنین هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستأجر به ملک، با مالک است. به عبارت دیگر، اگر پس از تحویل ملک، مشکلاتی در سیستم فاضلاب شناسایی شود که مربوط به وضعیت پیشین ساختمان باشد، هزینه رفع آن بر عهده مالک خواهد بود.

با این حال، اگر خرابی لوله‌کشی یا فاضلاب ناشی از استفاده نادرست مستأجر باشد (مانند ریختن اشیاء خارجی در فاضلاب، استفاده از مواد شیمیایی نامناسب یا وارد کردن ضربه به لوله‌ها)، هزینه تعمیر بر عهده مستأجر است.

لازم به ذکر است که لوله‌کشی گاز نیز به دلیل حساسیت و ارتباط با ایمنی ساختمان، در زمره تأسیسات اصلی محسوب می‌شود و هزینه تعمیرات اساسی آن با مالک است.

۵. هزینه تعمیر برق و تأسیسات با کیست؟

تأسیسات برق ساختمان شامل سیم‌کشی اصلی، تابلو برق، فیوزها و کنتور اصلی از زیرساخت‌های اساسی ملک محسوب می‌شوند و هزینه تعمیرات آنها بر عهده مالک است.

تعمیرات اساسی برق مانند تعویض سیم‌کشی فرسوده، تعمیر یا تعویض تابلو برق اصلی، رفع اتصالات خطرناک و مشکلات مربوط به کنتور اصلی، با مالک است. این نوع تعمیرات که در اثر استهلاک یا فرسودگی طبیعی ایجاد می‌شوند، باید توسط مالک پرداخت شوند.

اما تعمیرات جزئی برق مانند تعویض لامپ‌های سوخته، تعویض پریزها و کلیدهای فرسوده، تعمیر آیفون و موارد مشابه که مربوط به استفاده روزمره مستأجر است، بر عهده مستأجر می‌باشد.

در مورد سیستم‌های حرارت مرکزی و تهویه نیز، این تأسیسات جزو تجهیزات عمده ساختمان هستند و هزینه تعمیرات اساسی آنها با مالک است.

نکته مهم اینکه اگر خرابی تأسیسات برق یا گرمایشی ناشی از استفاده نادرست یا سهل‌انگاری مستأجر باشد (مانند استفاده از وسایل برقی پرمصرف بدون هماهنگی، ایجاد اتصالی بر اثر دستکاری غیرمجاز)، مسئولیت هزینه تعمیر بر عهده مستأجر خواهد بود.

۶. هزینه تعمیر وسایل خانه اجاره‌ای با کیست؟

وسایل و تجهیزات داخل ملک اجاره‌ای که به عنوان بخشی از عین مستأجره در اختیار مستأجر قرار می‌گیرند، از نظر مسئولیت تعمیر، تابع قواعد کلی تعمیرات اساسی و جزئی هستند.

بر اساس قاعده کلی، هزینه تعمیر خرابی وسایل ضروری منزل که عرفاً جزء منزل محسوب می‌شوند (مانند کولر، آبگرمکن، یخچال، ماشین لباسشویی و سایر لوازم)، بر عهده مستأجر نیست و صاحبخانه شرعاً وظیفه دارد آن وسایل را تعمیر کند، مگر اینکه خرابی ناشی از استفاده نادرست یا زیاده‌روی مستأجر باشد.

با این حال، اگر وسیله‌ای بر اثر استهلاک طبیعی و در حد استفاده متعارف مستهلک شده باشد، مستأجر مسئولیتی ندارد. اما اگر تعدی و تفریط (استفاده نادرست یا سهل‌انگاری) از سوی مستأجر اثبات شود، او مسئول جبران خسارت است.

برای تشخیص اینکه آیا خرابی ناشی از استهلاک طبیعی است یا استفاده نادرست، معمولاً باید به عرف و نظر کارشناس مراجعه کرد. به عنوان مثال، اگر یخچالی با ۱۰ سال عمر مفید، پس از یک سال سکونت مستأجر از کار بیفتد، احتمالاً خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی است و هزینه با مالک خواهد بود. اما اگر همان یخچال تنها چند ماه پس از تحویل و به دلیل استفاده نادرست (مانند قطع و وصل مکرر برق یا گذاشتن اجسام سنگین) خراب شود، هزینه با مستأجر است.

۷. هزینه تعمیر کابینت و درب با کیست؟

کابینت‌های آشپزخانه و درب‌های داخلی و ورودی از اجزای ثابت ملک محسوب می‌شوند و تعمیرات آنها تابع قوانین خاصی است.

تعمیرات اساسی کابینت مانند تعویض کامل کابینت‌های فرسوده، تعمیر سازه اصلی آنها یا رفع مشکلات ساختاری، بر عهده مالک است. اما تعمیرات جزئی مانند تعویض دستگیره‌ها، لولاها یا رفع مشکلات جزئی، در صورتی که ناشی از استفاده روزمره باشد، ممکن است بر عهده مستأجر باشد.

در مورد درب‌های ورودی و داخلی، قاعده مشابهی حاکم است. تعمیرات اساسی مانند تعویض کامل درب‌های فرسوده یا تعمیر چارچوب اصلی بر عهده مالک است. اما تعمیرات جزئی مانند تعویض قفل در ورودی، تعویض دستگیره، رفع مشکلات جزئی در لولاها و موارد مشابه که مربوط به استفاده بهتر از ملک است، بر عهده مستأجر می‌باشد.

اگر درب یا کابینت بر اثر استفاده نادرست یا سهل‌انگاری مستأجر آسیب ببیند (مانند وارد کردن ضربه، استفاده نامناسب یا باز و بسته کردن غیراصولی)، هزینه تعمیر یا جبران خسارت بر عهده مستأجر است.

همچنین در مواردی که کابینت یا درب بر اثر حوادث قهری مانند آتش‌سوزی، زلزله یا سیل آسیب ببیند، هزینه تعمیر بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد شرط دیگری ذکر شده باشد.

۸. هزینه تعمیر درب پارکینگ و جک با کیست؟

درب پارکینگ و جک‌های برقی از تجهیزات مشاعات یا تأسیسات ساختمان محسوب می‌شوند و هزینه تعمیر آنها معمولاً بر عهده مالک یا تمام مالکان ساختمان است.

درب‌های برقی پارکینگ و جک‌های مربوطه، جزو تأسیسات عمده نصب‌شده در ساختمان هستند و هزینه تعمیرات اساسی آنها بر عهده مالک واحد یا در صورت مشاعات بودن، بر عهده تمام مالکان ساختمان است.

در ساختمان‌های چندواحدی، اگر درب پارکینگ جزو مشاعات باشد، هزینه تعمیر و نگهداری آن باید بین تمام مالکان واحدها تقسیم شود. اما اگر درب پارکینگ مختص یک واحد خاص باشد، هزینه تعمیر بر عهده مالک همان واحد است.

در صورتی که خرابی درب پارکینگ یا جک ناشی از استفاده نادرست مستأجر باشد (مانند وارد کردن ضربه، استفاده نامناسب از جک یا بی‌توجهی به هشدارها)، هزینه تعمیر بر عهده مستأجر خواهد بود. همچنین سرویس‌های دوره‌ای و نگهداری روزانه این تجهیزات در صورتی که مربوط به استفاده مستأجر باشد، ممکن است بر عهده او باشد.

توصیه می‌شود در قرارداد اجاره، به‌صراحت مشخص شود که هزینه تعمیر و نگهداری درب پارکینگ و جک بر عهده کدام یک از طرفین است تا از بروز اختلاف جلوگیری شود.

۹. هزینه تعمیر آسانسور با کیست؟

آسانسور یکی از مهم‌ترین تأسیسات مشاعات ساختمان است و هزینه تعمیر و نگهداری آن، بر اساس قوانین تملک آپارتمان‌ها، بر عهده تمام مالکان ساختمان می‌باشد.

بر اساس ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر، تعمیرات کلی و اساسی آسانسور که جزو تأسیسات عمده ساختمان محسوب می‌شود، بر عهده موجر (مالک) است. در ساختمان‌های چندواحدی، هزینه تعمیرات اساسی آسانسور باید بین تمام مالکان واحدها تقسیم شود.

هزینه‌های جاری و نگهداری روزانه آسانسور مانند آبونمان، سرویس‌های دوره‌ای و تعویض قطعات مصرفی، معمولاً از محل شارژ ساختمان تأمین می‌شود که پرداخت آن بر عهده ساکنان (اعم از مالک و مستأجر) است.

اگر آسانسور بر اثر استفاده نادرست یا سهل‌انگاری مستأجر خراب شود (مانند وارد کردن ضربه، استفاده نامناسب یا بی‌توجهی به هشدارها)، هزینه تعمیر بر عهده مستأجر خواهد بود. اما اگر خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی، استهلاک یا عمر طولانی تجهیزات باشد، هزینه بر عهده مالک یا تمام مالکان ساختمان است.

نکته مهم اینکه عدم سکونت بهانه‌ای برای عدم پرداخت هزینه سهم شارژ مربوط به آسانسور نیست و مالک واحد موظف به پرداخت سهم خود از این هزینه‌ها است، حتی اگر واحد او خالی باشد.

۱۰. هزینه تعمیرات مشاعات با کیست؟

مشاعات ساختمان شامل فضاها و تأسیساتی است که استفاده از آنها به تمام ساکنان ساختمان تعلق دارد. هزینه تعمیر و نگهداری مشاعات، عموماً بر عهده تمام مالکان و گاهی ساکنان ساختمان است.

مشاعات شامل راهروها، راه‌پله‌ها، آسانسور، پارکینگ، لابی، حیاط، پشت بام، تأسیسات مشترک مانند موتورخانه و پمپ آب، و هر فضای دیگری است که استفاده از آن به همه ساکنان تعلق دارد.

هزینه‌های تعمیرات اساسی مشاعات مانند تعمیر سقف، عایق‌بندی پشت بام، تعمیر تأسیسات مشترک موتورخانه، لوله‌کشی اصلی و سیم‌کشی عمومی، بر عهده تمام مالکان ساختمان است و باید به نسبت مساحت واحدها یا به‌طور مساوی بین آنها تقسیم شود.

اما هزینه‌های جاری و نگهداری مشاعات مانند نظافت، روشنایی، آبونمان آسانسور، هزینه سرایدار و نگهبان، معمولاً از طریق شارژ ساختمان تأمین می‌شود که پرداخت آن بر عهده ساکنان (اعم از مالک و مستأجر) است.

در قراردادهای اجاره، معمولاً مشخص می‌شود که آیا هزینه شارژ ساختمان بر عهده مالک است یا مستأجر. در صورتی که در این خصوص توافقی صورت نگرفته باشد، با توجه به عرف حاکم، معمولاً مستأجر موظف به پرداخت شارژ ساختمان است.

مستأجران مسئولیتی در قبال پرداخت هزینه‌های تعمیراتی مشاعات ندارند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به‌طور صریح توافق دیگری صورت گرفته باشد.

۱۱. شارژ ساختمان با مالک است یا مستأجر؟

پرداخت شارژ ساختمان یکی از موضوعاتی است که همواره بین مالک و مستأجر محل اختلاف بوده است. پاسخ به این سوال تا حد زیادی به توافق طرفین در قرارداد اجاره بستگی دارد.

در صورتی که قرارداد اجاره با ذکر بند مربوط به پرداخت شارژ (شامل هزینه‌های مشاعات، نظافت، نگهبانی، آبونمان آسانسور و…) منعقد شده باشد، مستأجر موظف به پرداخت آن است.

حتی اگر این موضوع در قرارداد نیامده باشد، طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن (مصوب ۱۳۷۱)، تمامی استفاده‌کنندگان از مشاعات، باید هزینه آن را به تناسب استفاده بپردازند. از این رو، شارژ ساختمان که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد و شامل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات و تزئینات قسمت‌های مشترک است، بر عهده ساکنان (مستأجران) می‌باشد.

با این حال، در برخی موارد، عرف بر این است که هزینه‌های تعمیرات اساسی مشاعات که نیاز به هزینه‌های سنگین دارد (مانند تعویض آسانسور یا تعمیرات اساسی موتورخانه)، بر عهده مالکان است و از طریق شارژ معمولی تأمین نمی‌شود. در چنین مواردی، هزینه باید بین مالکان تقسیم شود.

۱۲. قبوض آب، برق و گاز با کیست؟

پرداخت قبوض مصرفی آب، برق، گاز و تلفن از بدیهی‌ترین تعهدات مستأجر در طول دوره اجاره محسوب می‌شود.

مصرف جاری آب، برق، گاز و تلفن بر عهده مستأجر است و باید طبق دوره‌های صورتحساب پرداخت شود. این هزینه‌ها به‌طور مستقیم با میزان مصرف مستأجر ارتباط دارد و او به عنوان استفاده‌کننده اصلی، مسئول پرداخت آنهاست.

اما هزینه‌های انشعاب، حق اشتراک و ارتقا (مانند افزایش ظرفیت انشعاب برق یا گاز) معمولاً بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری صورت گرفته باشد.

در ساختمان‌هایی که کنتور آب، برق و گاز مشترک بین واحدها وجود دارد، هزینه‌های مربوطه باید بر اساس مساحت هر واحد یا به‌صورت مساوی میان ساکنان تقسیم شود. به‌طوریکه اگر مساحت یک واحد در آپارتمان ۲ برابر سایر واحدهاست، مالک یا مستأجر واحد بزرگتر باید ۲ برابر سهم دیگران هزینه آب و گاز را بپردازد.

همچنین چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی، هزینه‌های قبوض مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند.

۱۳. عوارض نوسازی و پسماند با کیست؟

عوارض نوسازی شهرداری و هزینه‌های پسماند از جمله هزینه‌های سالیانه‌ای هستند که مسئولیت پرداخت آنها بین مالک و مستأجر تقسیم می‌شود.

عوارض نوسازی شهرداری یک هزینه سالیانه است که به مالکیت ملک تعلق دارد و بر عهده مالک است. این عوارض به‌منظور تأمین هزینه‌های عمرانی و توسعه شهری دریافت می‌شود و ارتباطی به سکونت یا عدم سکونت در ملک ندارد. از این رو، حتی اگر ملک خالی باشد یا به اجاره رفته باشد، مالک موظف به پرداخت آن است.

در مقابل، هزینه سالیانه پسماند شهرداری (خدمات دفع زباله) بر عهده مستأجر است. این هزینه به استفاده و سکونت در ملک مربوط می‌شود و مستأجر به عنوان استفاده‌کننده از خدمات جمع‌آوری زباله، مسئول پرداخت آن است.

البته در برخی قراردادهای اجاره، ممکن است توافق شود که کلیه عوارض و هزینه‌های شهرداری بر عهده یکی از طرفین باشد. در چنین مواردی، شرط مندرج در قرارداد مقدم بر قاعده کلی خواهد بود.

۱۴. خسارت به خانه اجاره‌ای با کیست؟

مسئولیت خسارت‌های وارده به خانه اجاره‌ای یکی از حساسترین موضوعات در روابط مالک و مستأجر است و قانون در این زمینه تمایز روشنی قائل شده است.

طبق ماده ۱۷۳۲ قانون مدنی، مستأجر در قبال خسارات یا نواقص در طول مدت اجاره مسئول است، جز در صورتی که بتواند ثابت نماید این امور به جهتی که به تقصیر وی مرتبط نبوده است حادث گردیده است.

بنابراین، اگر خسارت ناشی از استفاده نادرست، سهل‌انگاری یا اقدام عمدی مستأجر باشد، او مسئول جبران خسارت است. به عنوان مثال، اگر مستأجر دیوار خانه را خراب کند، باید خسارت آن را به مالک بپردازد. همچنین اگر به دلیل بی‌توجهی مستأجر به سرویس دوره‌ای یا استفاده اشتباه از تجهیزات، خسارتی به ملک وارد شود، هزینه تعمیر با مستأجر است.

اما اگر خسارت ناشی از استهلاک طبیعی، فرسودگی یا حوادث قهری (مانند زلزله، سیل، آتش‌سوزی غیرعمدی و…) باشد، مستأجر مسئولیتی ندارد و هزینه تعمیر بر عهده مالک است. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، در صورت شکستن شیشه‌ها یا هر خسارت دیگری به عین مستأجره که ناشی از تقصیر مستأجر نباشد، هیچ مسئولیتی متوجه مستأجر نمی‌کند.

نکته مهم اینکه تشخیص علت خسارت (ناشی از استفاده نادرست یا استهلاک طبیعی) معمولاً نیاز به نظر کارشناس دارد و در صورت اختلاف، مرجع قضایی تصمیم‌گیرنده خواهد بود.

۱۵. هنگام تخلیه چه هزینه‌هایی باید تسویه شود؟

زمان تخلیه ملک، یکی از حساسترین مقاطع در روابط مالک و مستأجر است و تسویه حساب صحیح می‌تواند از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند.

اولویت با استرداد ودیعه است. بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، در صورت وجود ودیعه، اجرای تخلیه اصولاً منوط به استرداد آن به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست. همچنین بر اساس این قانون، ابتدا باید صاحبخانه پول پیش را پس بدهد و سپس مستأجر تخلیه کند و تا زمانی که پول پس داده نشده، مستأجر می‌تواند در ملک بماند.

کسر خسارت از ودیعه تنها در صورتی مجاز است که در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت خسارت، مالک حق برداشت از ودیعه را دارد. در غیر این صورت، اگر مالک ادعای خسارت دارد، باید دادخواست خسارت بدهد و رسیدش را همراه پول پیش در صندوق دادگاه امانت بگذارد تا بعد از اثبات خسارت بتواند از پول پیش کم کند. کسر خودسرانه از ودیعه جایز نیست و مستأجر می‌تواند در صورت کسر غیرقانونی، اقدام قانونی انجام دهد.

هزینه‌هایی که باید تسویه شود عبارتند از:

• قبوض مصرفی آب، برق، گاز و تلفن تا تاریخ تخلیه (بر عهده مستأجر)

• شارژ ساختمان تا تاریخ تخلیه (در صورت توافق در قرارداد)

• هزینه تعمیرات ناشی از استفاده نادرست مستأجر (در صورت اثبات)

• هزینه رنگ‌آمیزی در صورتی که ناشی از استفاده نادرست باشد. اما طبق ماده ۴۹۳ قانون مدنی، مستأجر مسئولیتی برای جبران استهلاک طبیعی ندارد و هزینه نقاشی مجدد بر عهده موجر است

توصیه می‌شود هنگام تخلیه، صورتجلسه تسویه حساب تنظیم شود و هر دو طرف آن را امضا کنند تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.

۱۶. تعمیرات عمومی خانه اجاره‌ای با کیست؟

تعمیرات عمومی خانه اجاره‌ای شامل طیف گسترده‌ای از تعمیرات است که ممکن است در طول دوره اجاره نیاز شود. قاعده کلی این است که هر تعمیری که برای امکان انتفاع از ملک ضروری باشد، بر عهده مالک است.

تعمیرات عمومی که بر عهده مالک است شامل موارد زیر می‌شود:

• تعمیرات مربوط به اصل بنا مانند دیوارها، سقف، کف، درب‌های اصلی و پنجره‌ها

• تعمیرات تأسیسات اصلی مانند لوله‌کشی، سیم‌کشی برق، سیستم گرمایشی و سرمایشی

• عایق‌بندی پشت بام و دیوارهای خارجی

• تعمیرات آسانسور و سایر مشاعات

• هزینه‌های عمرانی در فضای مشترک و اختصاصی

تعمیرات عمومی که بر عهده مستأجر است شامل موارد زیر می‌شود:

• نگهداری روزانه و سرویس‌های دوره‌ای تجهیزات

• تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ، تعمیر شیرآلات، تعویض قفل

• تزئینات و تعمیراتی که مربوط به استفاده بهتر از ملک است

• هزینه‌های ناشی از استفاده نادرست یا سهل‌انگاری

مهم است که به یاد داشته باشیم، در قراردادهای اجاره، طرفین می‌توانند در خصوص هزینه‌های ساختمان با یکدیگر توافق کنند و این توافق بر قواعد کلی مقدم است، مگر اینکه خلاف قوانین آمره باشد.

جمع‌بندی

مسئولیت هزینه‌های تعمیرات، شارژ و خسارت در ملک اجاره‌ای، یکی از پیچیده‌ترین و پرچالش‌ترین موضوعات در روابط مالک و مستأجر است. در این مقاله، تلاش شد تا با استناد به قوانین موجود از جمله ماده ۴۸۶ قانون مدنی، ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر و سایر مقررات مرتبط، راهنمایی جامع و کاربردی برای هر دو طرف ارائه شود.

نکات کلیدی که باید به خاطر بسپارید:

۱. تعمیرات اساسی (مرتبط با اصل بنا و تأسیسات اصلی) بر عهده مالک است؛ تعمیرات جزئی (مرتبط با استفاده روزمره) بر عهده مستأجر.

۲. شارژ ساختمان و قبوض مصرفی معمولاً بر عهده مستأجر است، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری شده باشد.

۳. عوارض نوسازی بر عهده مالک و هزینه پسماند بر عهده مستأجر است.

۴. خسارت ناشی از استفاده نادرست بر عهده مستأجر و خسارت ناشی از استهلاک طبیعی یا حوادث قهری بر عهده مالک است.

۵. در تخلیه و تسویه، استرداد ودیعه مقدم بر تخلیه است و کسر خسارت از ودیعه نیاز به حکم دادگاه یا شرط صریح در قرارداد دارد.

۶. قرارداد اجاره مهم‌ترین سند تعیین‌کننده مسئولیت‌هاست و هرگونه توافق خلاف قاعده در آن معتبر است، مگر اینکه خلاف قوانین آمره باشد.

توصیه نهایی این است که پیش از امضای قرارداد، تمامی موارد مربوط به هزینه‌ها و مسئولیت‌ها مالک و مستاجر به‌روشنی در قرارداد قید شده تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود. در صورت بروز اختلاف، مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری یا مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی، بهترین راهکار برای حل و فصل مسالمت‌آمیز خواهد بود.