راهنمای جامع مسئولیت مالک و مستأجر در تعمیرات و هزینه های ساختمان

راهنمای مسئولیت مالک و مستأجر در هزینه ها، تعمیرات و نگهداری ملک

یکی از چالش‌های همیشگی در روابط میان مالک (موجر) و مستأجر، مشخص کردن مسئولیت هزینه‌های تعمیرات و نگهداری ملک است. خرابی پکیج، کولر، لوله‌کشی، آسانسور و سایر تأسیسات، همواره محل اختلاف بوده و در بسیاری از قراردادهای اجاره به‌درستی مشخص نمی‌شود. این راهنما با استناد به ماده ۴۸۶ قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر و رویه‌های حقوقی رایج، به بررسی دقیق مسئولیت‌های هر یک از طرفین در زمینه‌های مختلف می‌پردازد.

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع لازم است برعهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد». همچنین بر اساس ماده ۲۲ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹، «تعمیرات کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و جلوگیری از انهدام آن میباشد به عهده موجر و تعمیرات جزئی که مربوط به بهتر استفاده کردن مستأجر از مورد اجاره است به عهده مستأجر میباشد».

۱. مسئولیت مالک و مستأجر در تعمیرات

تعمیرات اساسی در مقابل تعمیرات جزئی

اصلی‌ترین قاعده در تعیین مسئولیت تعمیرات، تفکیک بین تعمیرات اساسی (کلی) و تعمیرات جزئی است. تعمیرات اساسی به تعمیرات مربوط به زیرساخت‌ها و تجهیزات اصلی ساختمان مانند سیستم گرمایشی، لوله‌کشی یا سیم‌کشی برق مربوط می‌شود که در اثر استهلاک یا خرابی‌های ناشی از استفاده معمولی ایجاد می‌شوند و باید توسط مالک پرداخت شوند.

در مقابل، تعمیرات جزئی مانند سرویس‌های دوره‌ای، تعویض پوشال کولر، تعمیر شیرآلات و موارد مشابه که برای استفاده بهتر از ملک انجام می‌شود، بر عهده مستأجر است.

نکته مهم اینکه حکم قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که مستأجر را مسئول تعمیرات جزئی می‌دانست، به دلیل ماهیت خاص آن قانون، قابل تعمیم به روابط کنونی تحت شمول قانون ۱۳۷۶ و قانون مدنی نیست. با این حال، نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز تکلیف تعمیرات کلی و اساسی را بر عهده موجر و تعمیرات جزئی را بر عهده مستأجر قرار داده است.

۲. پکیج و آبگرمکن

یکی از رایج‌ترین موارد اختلاف، مسئولیت تعمیر پکیج و آبگرمکن است. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، هزینه‌های تعمیراتی که برای بهره‌برداری صحیح از عین مستأجر ضروری هستند، به‌طور کلی بر عهده مالک است.

با این حال، تشخیص نوع خرابی اهمیت دارد:

• اگر خرابی ناشی از فرسودگی تجهیزات یا مشکلات فنی ساختمان باشد، مالک موظف به تأمین هزینه تعمیرات است.

• اگر خرابی ناشی از استفاده نادرست یا آسیب عمدی مستأجر باشد، مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات بر عهده مستأجر خواهد بود.

همچنین سرویس‌های دوره‌ای پکیج، به‌ویژه در صورت استفاده نادرست از آن، مسئولیت مستأجر است. هزینه‌هایی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است برعهده موجر است، اما هزینه‌هایی که برای کمال انتفاع است برعهده مستأجر است.

۳. کولر

در مورد مسئولیت تعمیر کولر نیز تفکیک بین تعمیرات اساسی و جزئی اهمیت دارد:

• تعویض پوشال کولر یک تعمیر جزئی محسوب می‌شود و بر عهده مستأجر است.

• تعمیر موتور کولر یک تعمیر اساسی محسوب می‌شود و بر عهده مالک است.

به طور کلی، هر تعمیری که به استفاده بهتر مستأجر از ملک مربوط می‌شود، تعمیر جزئی محسوب می‌گردد. تعمیرات جزئی شامل چکه کردن شیر آب، نشتی سرویس‌ها، نصب توری پنجره، تعویض پوشال کولر، تعمیر موردی کلید و پریز برق و سایر مشکلاتی است که در نتیجه استفاده روزمره به وجود می‌آید.

۴. لوله‌کشی و فاضلاب

تعمیرات لوله‌کشی آب، گاز و فاضلاب جزو تأسیسات اصلی ساختمان محسوب می‌شود و معمولاً بر عهده مالک است.

• گرفتگی و انسداد لوله‌های فاضلاب جزو تعمیرات اساسی و کلی محسوب می‌شود و بر عهده مالک یا موجر می‌باشد.

• خرابی انشعابات و لوله‌های ساختمان جز تعمیرات اساسی است و تمام هزینه آن بر عهده مالک ساختمان است.

• لوله‌های اصلی ساختمان و فاضلاب مشترک معمولاً تحت مسئولیت مالک قرار دارد.

بر اساس ماده ۱۰۰ قانون مدنی، هرگاه خرابی یا ترکیدگی لوله فاضلاب ناشی از کوتاهی مالک یا ساکن طبقه بالا باشد، وی مسئول جبران خسارات وارده به طبقه پایین خواهد بود. اجرت رفع نم، نشتی، ترکیدگی و ترمیم لوله‌کشی با مصالح و لوازم، بر اساس فاکتور رسمی برعهده مالک است.

۵. برق و تأسیسات

تعمیرات سیم‌کشی برق ساختمان که جزو زیرساخت‌های اصلی محسوب می‌شود، بر عهده مالک است.

• تعمیرات اساسی سیم‌کشی برق مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب شده در آن است و بر عهده موجر و مالک ساختمان می‌باشد.

• تعمیرات جزئی مانند تعویض کلید و پریز در نتیجه استفاده روزمره ایجاد می‌شود و بر عهده مستأجر است.

در صورت بروز خسارت در اثر نوسان برق که منجر به خرابی تجهیزات شود، تشخیص علت خرابی و تعیین مسئولیت نیازمند کارشناسی دقیق است.

۶. لوازم و تجهیزات خانه

در مورد لوازم و تجهیزات داخل خانه، قاعده کلی تفکیک تعمیرات اساسی از جزئی جاری است:

• کابینت آشپزخانه: طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، هزینه تعمیرات آپارتمان و کلیه مخارجی که در عین مستأجره نیاز و لازم است برای استفاده از ملک، به عهده مالک است. به عنوان مثال، برای استفاده از خانه اجاره‌ای نیاز است آشپزخانه کابینت شود که باید مالک هزینه آن را بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره مستأجر هزینه نصب کابینت را بر عهده گرفته باشد یا عرف جامعه برخلاف این باشد.

• شیرآلات: تعویض و تعمیر شیرآلات یکی از هزینه‌هایی است که طبق عرف به مستأجر واگذار می‌شود.

• لامپ‌های مصرفی: تعویض لامپ‌های مصرفی بر عهده مستأجر است.

نکته مهم: اگر خرابی یا افتادن کابینت ناشی از فرسودگی یا نصب غیراصولی باشد، هزینه تعمیر بر عهده مالک است. اما اگر ناشی از استفاده نادرست مستأجر باشد، مستأجر مسئول خواهد بود.

۷. کابینت و درب

• درب‌های ورودی و داخلی: تعمیر یا تعویض قفل درها جزو تعمیرات جزئی محسوب می‌شود و بر عهده مستأجر است. با این حال، اگر خرابی درب ناشی از فرسودگی یا مشکلات ساختاری باشد، ممکن است بر عهده مالک قرار گیرد.

• درب پارکینگ و جک آن: طبق قانون مدنی ایران و عرف رایج در بازار مسکن، تعمیرات اساسی و نگهداری بخش‌های اصلی ساختمان مانند درب پارکینگ و جک آن معمولاً بر عهده مالک است. نصب دروازه برقی برای پارکینگ نیز از تعمیرات اساسی محسوب می‌شود و بر عهده موجر است.

۸. پارکینگ

تعمیرات مربوط به پارکینگ به عنوان یکی از بخش‌های مشترک یا وابسته به ساختمان، تابع قواعد زیر است:

• تعمیرات اساسی پارکینگ مانند تعمیر جک درب پارکینگ، موتور درب پارکینگ و موارد مشابه بر عهده مالک است.

• نگهداری روزمره و نظافت پارکینگ معمولاً بر عهده مستأجر یا از طریق شارژ ساختمان تأمین می‌شود.

هزینه‌هایی مانند تعمیر فاضلاب مشاع و پارکینگ نیز از هزینه‌های مربوط به مالک محسوب می‌شود.

۹. آسانسور

آسانسور یکی از تأسیسات مهم و گران‌قیمت ساختمان است که تعمیرات آن تقریباً همواره بر عهده مالک است.

• تعمیرات و نگهداری آسانسور بر عهده مالک ساختمان است.

• هزینه‌های تعمیر آسانسور جزء هزینه‌های اساسی و کلی محسوب می‌شود که بر عهده مالک است.

تنها در صورتی که خرابی آسانسور ناشی از استفاده نادرست یا آسیب عمدی مستأجر باشد، مسئولیت بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد.

۱۰. مشاعات

مشاعات ساختمان شامل فضاها و تأسیساتی است که مورد استفاده عموم ساکنان قرار می‌گیرد، مانند راه‌پله‌ها، راهروها، حیاط، موتورخانه، لابی و غیره.

• طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت هزینه نگهداری تأسیسات و مشاعات با مالکین است.

• هزینه‌های اساسی مشاعات برعهده مالک است و اگر مستأجر آنها را پرداخت کند، می‌تواند مبلغ پرداختی را از اجاره ماهانه کسر نماید.

• هزینه‌هایی مانند تعمیر فاضلاب مشاع از هزینه‌های مربوط به مالک است.

• رنگ‌آمیزی ساختمان از هزینه‌های مربوط به مالک محسوب می‌شود.

۱۱. شارژ ساختمان

شارژ ساختمان به هزینه‌های جاری برای نگهداری و اداره ساختمان مانند نظافت، روشنایی مشاعات، حقوق سرایدار، تعمیر و نگهداری تأسیسات مشترک و ... گفته می‌شود.

• عرفاً هزینه‌های مصرفی آپارتمان که تحت عنوان شارژ از آن تعبیر می‌شود با مستأجر است.

• در نبود توافق صریح، به‌طور معمول مسئولیت پرداخت هزینه‌های مصرفی بر عهده مستأجر است.

• شارژ (تعمیر و نگهداری و نظافت فضاهای عمومی ساختمان) به عهده مالک است که توسط هیئت مدیره انجام می‌شود.

• چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند.

پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترک حتی در صورت عدم استفاده مالک یا مستاجر از واحد، الزامی است.

۱۲. قبوض

مسئولیت پرداخت قبوض مصرفی آب، برق، گاز و تلفن به شرح زیر است:

• مسئولیت پرداخت قبوض مصرفی معمولاً بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد، زیرا مصرف مستقیم از سوی وی صورت می‌گیرد.

• در نبود توافق صریح، به‌طور معمول مسئولیت پرداخت هزینه‌های مصرفی بر عهده مستأجر است.

• مستأجر مسئول پرداخت هزینه‌های مصرفی و روزمره ساختمان است که ناشی از استفاده مستقیم اوست.

• چنانچه مستأجر از پرداخت هزینه‌های جاری مانند قبوض یا شارژ خودداری کند، مالک می‌تواند از طریق مراجع قانونی او را ملزم به پرداخت نماید.

• مستأجر موظف است در زمان تحویل ملک، بهای مصرف آب، برق و گاز تا تاریخ تحویل را تسویه کند، مگر اینکه قرارداد چیز دیگری را مقرر کرده باشد.

توصیه مهم: بهترین روش برای جلوگیری از اختلافات، تعیین دقیق موضوعات مالی در متن قرارداد است. استفاده از عبارات روشن مانند «تمامی قبوض مصرفی و آبونمان به عهده مستأجر است» یا «مالیات، بیمه و هزینه‌های تعمیرات اساسی بر عهده موجر میباشد» می‌تواند از بروز دعاوی احتمالی جلوگیری کند.

۱۳. عوارض و مالیات

مالیات و عوارض مرتبط با ملک، به دلیل ماهیت مالکیتی خود، معمولاً بر عهده مالک است:

• مالیات بر املاک و عوارض مرتبط با مالکیت ملک عمدتاً بر عهده موجر است.

• مالیات بر درآمد و عوارض شهری و دفع پسماند هم به عهده مالک است.

• هزینه‌های تعمیرات اساسی یا مالیات و عوارض ممکن است به موجر نسبت داده شود.

• هزینه‌هایی که جزء دارایی مالک هستند بر عهده مالک می‌باشند.

۱۴. خسارت و خرابی

مسئولیت جبران خسارت به ملک اجاره‌ای به عامل ایجاد خسارت بستگی دارد:

• طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارج جهت امکان انتفاع عین مستاجره به عهده مالک است. یعنی در صورت شکستن شیشه‌ها و یا هر خسارت دیگری به عین مستاجره، هیچ مسئولیتی متوجه مستأجر نمی‌کند، مگر اینکه خسارت ناشی از تعدی یا تفریط مستأجر باشد.

• هرگاه تلف مورد اجاره مستند به مستأجر باشد، مستأجر مسئول جبران زیان‌های وارد شده به عین مستاجره است.

• با انقضای مدت اجاره و تخلیه عین مستأجره از ناحیه مستأجر، موجر مکلف به استرداد وجه پرداختی به عنوان رهن به مستأجر است. ادعای موجر مبنی بر ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر مستلزم طرح دعوی و اثبات آن بوده و مانعی در جهت بازپرداخت مبلغ تودیعی توسط مستأجر نیست.

• تخلیه و تحویل عین مستاجره، استرداد مورد اجاره در وضعیت متعارف، جبران خسارات ناشی از تعدی و تفریط، تسویه دیون مالی مرتبط با اجاره از جمله تعهدات مستأجر پس از پایان عقد اجاره است.

۱۵. تخلیه و تسویه

در پایان دوره اجاره، تشریفات زیر باید رعایت شود:

• مستأجر موظف است در زمان تحویل ملک، بهای مصرف آب، برق و گاز تا تاریخ تحویل را تسویه کند، مگر اینکه قرارداد چیز دیگری را مقرر کرده باشد.

• تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دارا‌ی اجراست.

• مستأجر موظف است عین مستاجره را در وضعیت متعارف به مالک تحویل دهد.

• در صورت عدم تخلیه به موقع، مالک می‌تواند خسارت تأخیر تخلیه را مطالبه کند.

۱۶. تعمیرات عمومی

تعمیرات عمومی ساختمان شامل مواردی است که برای حفظ و نگهداری کل ساختمان انجام می‌شود:

• هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی، زیرساختی و زیربنایی ساختمان معمولاً بر عهده مالک قرار دارد.

• رنگ‌آمیزی ساختمان از هزینه‌های مربوط به مالک است.

• در صورتی که موجر حاضر به انجام تعمیرات کلی نباشد، به مستأجر اجازه داده خواهد شد تعمیرات کلی را که دادگاه رأی داده انجام دهد و به حساب موجر بگذارد، مشروط بر آنکه مبلغ آن از شش ماه اجاره زیادتر نشود.

• چنانچه مستأجر مانع از تعمیرات اساسی شود و انجام تعمیرات نیز ضرورت داشته باشد، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می‌کند.

جمع‌بندی و توصیه‌های نهایی

خلاصه قوانین کلیدی

نوع هزینه	مسئول
تعمیرات اساسی (ساختاری، تأسیسات اصلی)	مالک
تعمیرات جزئی (مصرفی، روزمره)	مستأجر
قبوض آب، برق، گاز، تلفن	مستأجر (مگر توافق خلاف)
شارژ جاری ساختمان	مستأجر (مگر توافق خلاف)
مالیات و عوارض شهری	مالک
تعمیرات مشاعات اساسی	مالک

توصیه‌های عملی

۱. قبل از عقد قرارداد، مستأجران وضعیت تجهیزات مانند پکیج، کولر و تأسیسات را بررسی کرده و از صحت آنها مطمئن شوند تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کنند.

۲. در قرارداد اجاره، همه هزینه‌های جاری، آبونمان، شارژ و تعمیرات را صریحاً تعیین کنید و نحوه پرداخت و ارائه رسیدها را مشخص نمایید.

۳. در صورت اختلاف، دادگاه بر اساس مفاد قرارداد و اسناد مثبته مانند قبض‌ها و مستندات ثبت شده تصمیم می‌گیرد. اگر قرارداد سکوت کند، قاضی با توجه به عرف و قواعد عمومی به تقسیم مسئولیت‌ها حکم خواهد داد.

۴. نگهداری رسیدها و مدارک پرداخت برای هر دو طرف اهمیت بالایی دارد.

۵. در صورت اختلاف در تشخیص تعمیرات جزئی و کلی، حل اختلاف با دادگاه بخش خواهد بود.