هزینه تعمیر وسایل خانه اجاره‌ای با کیست؟ جدول کامل مسئولیت مالک و مستأجر

هزینه تعمیر وسایل خانه اجاره‌ای با مالک است یا مستأجر؟

یخچالی که ناگهان خنک نمی‌کند، اجاق گازی که یکی از شعله‌هایش کار نمی‌کند، یا ماشین لباسشویی که در میانهٔ چرخه از کار می‌افتد – این‌ها موقعیت‌هایی هستند که برای هر مستأجری پیش می‌آیند و معمولاً با یک سؤال مهم همراهند: هزینه تعمیر این وسایل بر عهدهٔ کیست؟ مالک یا مستأجر؟

برخلاف تصور رایج، پاسخ به این سؤال برای تمام وسایل یکسان نیست و به عوامل متعددی بستگی دارد: نوع وسیله، علت خرابی، نحوهٔ استفاده، و مهم‌تر از همه، آنچه در قرارداد اجاره نوشته شده است. در این مقاله، با استناد به قوانین و عرف رایج، به طور کامل بررسی می‌کنیم که مسئولیت تعمیر هر یک از وسایل خانه اجاره‌ای بر عهدهٔ کیست.

مبانی قانونی

ماده ۴۸۶ قانون مدنی

اساسی‌ترین مادهٔ قانونی در این زمینه، مادهٔ ۴۸۶ قانون مدنی است که می‌گوید:

«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد؛ و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد.»

بر اساس این ماده، هر وسیله‌ای که برای استفادهٔ متعارف از خانه «لازم» باشد، تعمیرات اساسی آن بر عهدهٔ مالک است. البته قانونگذار دو استثنا نیز قائل شده است: شرط خلاف در قرارداد و عرف محل.

ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر

مادهٔ ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶) نیز این قاعده را تأکید کرده و می‌گوید:

«تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن، از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.»

نکتهٔ کلیدی این است که تفکیک اصلی بین تعمیرات اساسی (با مالک) و تعمیرات جزئی (با مستأجر) است.

نظریهٔ مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز بر این نکته تأکید دارد که ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر و همچنین ماده ۴۸۶ قانون مدنی به عنوان مبنای تقسیم مسئولیت‌های تعمیراتی بین موجر و مستأجر قابل استناد هستند.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی

طبق مادهٔ ۴۹۳ قانون مدنی، مستأجر ضامن خساراتی است که به سبب تعدی یا تفریط (استفاده نادرست یا سهل‌انگاری) او ایجاد شده باشد. به عبارت دیگر، اگر وسیله‌ای به دلیل استفادهٔ نادرست مستأجر خراب شود، هزینهٔ تعمیر بر عهدهٔ خود اوست.

تفکیک انواع وسایل و مسئولیت تعمیرات

نوع وسیله	خرابی اساسی (استهلاک / فرسودگی)	خرابی جزئی / مصرفی	خرابی ناشی از استفاده نادرست
یخچال	مالک (کمپرسور، برد، گاز)	مستأجر (درزگیر، لامپ، قفسه)	مستأجر
اجاق گاز	مالک (لوله‌کشی، شیر اصلی)	مستأجر (شعله‌پخش‌کن، دستگیره)	مستأجر
هود	مالک (موتور، سیم‌کشی اصلی)	مستأجر (فیلتر، لامپ)	مستأجر
ماشین لباسشویی	مالک (موتور، برد، پمپ)	مستأجر (تسمه، فیلتر، واشر درب)	مستأجر
ماشین ظرفشویی	مالک (پمپ، برد، المنت)	مستأجر (فیلتر، بازوی اسپری)	مستأجر
مایکروفر	مالک (مگنترون، برد)	مستأجر (لامپ، صفحهٔ گردان)	مستأجر

بررسی تفکیک‌شدهٔ هر یک از وسایل

۱. یخچال

یخچال یکی از ضروری‌ترین وسایل هر خانه است و خرابی آن، استفاده از خانه را با مشکل جدی مواجه می‌کند.

خرابی‌های اساسی (بر عهدهٔ مالک):

• خرابی کمپرسور (هستهٔ اصلی یخچال)

• خرابی برد الکترونیک

• نشتی گاز مبرد و نیاز به شارژ مجدد

• خرابی ترموستات اصلی

• خرابی موتور فن

خرابی‌های جزئی (بر عهدهٔ مستأجر):

• تعویض درزگیر لاستیکی درب

• تعویض لامپ داخلی

• تعویض قفسه‌های شکسته (در صورت استفادهٔ عادی)

خرابی ناشی از استفاده نادرست (بر عهدهٔ مستأجر):

• خرابی در اثر قطع و وصل مکرر برق

• قرار دادن مواد داغ در یخچال

• سنگینی بیش از حد روی قفسه‌ها

۲. اجاق گاز

اجاق گاز نیز یکی از وسایل ضروری آشپزخانه است که خرابی آن، امکان پخت و پز را مختل می‌کند.

خرابی‌های اساسی (بر عهدهٔ مالک):

• خرابی یا گرفتگی لوله‌کشی اصلی گاز

• خرابی شیرهای اصلی قطع و وصل گاز

• خرابی سیستم جرقه‌زن اصلی

خرابی‌های جزئی (بر عهدهٔ مستأجر):

• تعویض شعله‌پخش‌کن‌ها

• تعویض دستگیره‌های شیر

• تمیزکاری و رفع گرفتگی جزئی شعله‌ها

خرابی ناشی از استفاده نادرست (بر عهدهٔ مستأجر):

• ریختن مایعات روی شعله‌ها

• ضربه زدن به صفحهٔ رویی

۳. هود آشپزخانه

خرابی‌های اساسی (بر عهدهٔ مالک):

• خرابی موتور هود

• خرابی برد الکترونیک (در مدل‌های پیشرفته)

• خرابی سیم‌کشی اصلی

خرابی‌های جزئی (بر عهدهٔ مستأجر):

• تعویض فیلترهای چربی‌گیر (در صورت مصرفی بودن)

• تعویض لامپ‌های هود

• تمیزکاری دوره‌ای

خرابی ناشی از استفاده نادرست (بر عهدهٔ مستأجر):

• استفاده بدون فیلتر یا با فیلتر کثیف که به موتور آسیب می‌زند

• عدم تمیزکاری دوره‌ای

۴. ماشین لباسشویی

ماشین لباسشویی یکی از وسایل پرمصرف در هر خانه است.

خرابی‌های اساسی (بر عهدهٔ مالک):

• خرابی موتور اصلی

• خرابی برد الکترونیک

• خرابی پمپ تخلیه (در صورت خرابی اساسی)

• خرابی بلبرینگ‌ها و یاتاقان‌ها

خرابی‌های جزئی (بر عهدهٔ مستأجر):

• تعویض تسمه (بلت)

• تمیزکاری فیلتر پمپ

• تعویض واشر درب (در صورت فرسودگی معمولی)

خرابی ناشی از استفاده نادرست (بر عهدهٔ مستأجر):

• اضافه‌بار (ریختن لباس بیش از ظرفیت)

• قرار دادن اشیاء خارجی در ماشین (سکه، کلید و...)

• استفاده از مواد شویندهٔ نامناسب

۵. ماشین ظرفشویی

خرابی‌های اساسی (بر عهدهٔ مالک):

• خرابی پمپ اصلی

• خرابی برد الکترونیک

• خرابی المنت گرمایشی

خرابی‌های جزئی (بر عهدهٔ مستأجر):

• تمیزکاری فیلترها

• تعویض بازوی اسپری (در صورت شکستگی)

خرابی ناشی از استفاده نادرست (بر عهدهٔ مستأجر):

• ریختن مواد نامناسب (چربی زیاد، تفاله‌های غذا)

• استفاده از مایع ظرفشویی معمولی به جای مخصوص ماشین ظرفشویی

۶. مایکروفر

خرابی‌های اساسی (بر عهدهٔ مالک):

• خرابی مگنترون (تولیدکنندهٔ امواج مایکروویو)

• خرابی برد الکترونیک

• خرابی ترانسفورماتور اصلی

خرابی‌های جزئی (بر عهدهٔ مستأجر):

• تعویض لامپ داخلی

• تعویض صفحهٔ گردان (در صورت شکستگی)

خرابی ناشی از استفاده نادرست (بر عهدهٔ مستأجر):

• قرار دادن ظروف فلزی در مایکروفر

• استفاده بدون مواد غذایی (روشن کردن خالی)

دو نکتهٔ کلیدی: استهلاک و استفادهٔ نادرست

خرابی ناشی از استهلاک (بر عهدهٔ مالک)

اگر وسیله‌ای به دلیل فرسودگی طبیعی و در حد استفادهٔ متعارف خراب شود، مستأجر مسئولیتی ندارد. به عبارت دیگر، اگر یخچال پس از سال‌ها استفاده، کمپرسور آن از کار بیفتد، این خرابی ناشی از استهلاک طبیعی است و هزینهٔ تعمیر بر عهدهٔ مالک است.

خرابی ناشی از استفادهٔ نادرست (بر عهدهٔ مستأجر)

اگر خرابی در اثر تعدی یا تفریط مستأجر ایجاد شده باشد، مسئولیت بر عهدهٔ خود اوست. بر اساس قواعد فقهی، «من له الغنم فعلیه الغرم» (هر که منفعت می‌برد، هزینه نیز با اوست) نیز بر این نکته تأکید دارد.

نقش قرارداد اجاره

مهم‌ترین عاملی که می‌تواند قواعد فوق را تغییر دهد، قرارداد اجاره است. مادهٔ ۴۸۶ قانون مدنی به‌صراحت بیان می‌کند که قواعد مذکور در صورتی اعمال می‌شود که «شرط خلاف» در قرارداد نشده باشد.

بنابراین:

• اگر در قرارداد قید شده باشد که «تمامی وسایل موجود در خانه با مستأجر است»، مستأجر مسئول همهٔ تعمیرات خواهد بود.

• اگر قید شده باشد که «تعمیرات اساسی با مالک و تعمیرات جزئی با مستأجر است»، همین قاعده ملاک عمل خواهد بود.

توصیه می‌شود در قرارداد اجاره، وسایل موجود در خانه به همراه برند و مدل، به‌طور کامل صورت‌برداری شوند و مسئولیت تعمیر هر یک به‌روشنی مشخص گردد.

عرف محل

عرف محل نیز نقش مهمی در تعیین مسئولیت دارد. در تهران و اکثر کلانشهرها، عرف بر این است که:

• تعمیرات اساسی وسایل (مانند کمپرسور یخچال، موتور ماشین لباسشویی) بر عهدهٔ مالک است.

• تعمیرات جزئی و مصرفی بر عهدهٔ مستأجر است.

سناریوهای رایج

سناریو ۱: کمپرسور یخچال از کار می‌افتد

وضعیت: یخچال پس از چند سال استفاده، کمپرسور آن خراب می‌شود.

حکم: خرابی ناشی از استهلاک طبیعی است. هزینهٔ تعویض کمپرسور بر عهدهٔ مالک است.

سناریو ۲: درزگیر یخچال پاره شده است

وضعیت: درزگیر لاستیکی یخچال کهنه و پاره شده و هوای سرد خارج می‌شود.

حکم: این یک تعمیر جزئی و مصرفی است. هزینه بر عهدهٔ مستأجر است.

سناریو ۳: ماشین لباسشویی به دلیل اضافه‌بار خراب شده است

وضعیت: مستأجر بیش از ظرفیت ماشین لباسشویی، لباس ریخته و موتور آن سوخته است.

حکم: خرابی ناشی از استفادهٔ نادرست مستأجر است. هزینه بر عهدهٔ مستأجر است.

سناریو ۴: اجاق گاز یک شعله کار نمی‌کند

وضعیت: یکی از شعله‌های اجاق گاز به دلیل گرفتگی، روشن نمی‌شود.

حکم: اگر گرفتگی جزئی و قابل تمیزکاری باشد، هزینه بر عهدهٔ مستأجر است. اما اگر مشکل از لوله‌کشی اصلی گاز باشد، بر عهدهٔ مالک است.

سناریو ۵: هود آشپزخانه خراب شده است

وضعیت: موتور هود آشپزخانه پس از چند سال استفاده از کار می‌افتد.

حکم: خرابی موتور هود جزو تعمیرات اساسی محسوب می‌شود و بر عهدهٔ مالک است.

راهکارهای عملی برای پیشگیری از اختلاف

۱. صورت‌برداری دقیق در ابتدای اجاره: تمام وسایل موجود در خانه را به همراه برند، مدل و وضعیت سالم یا معیوب، ثبت کنید.

۲. درج بند مشخص در قرارداد: مسئولیت تعمیر هر یک از وسایل را به‌روشنی در قرارداد قید کنید.

۳. آزمایش وسایل در زمان تحویل: تمام وسایل را در حضور مالک و مستأجر تست کنید.

۴. اطلاع‌رسانی به‌موقع: در صورت بروز خرابی، مستأجر باید سریعاً به مالک اطلاع دهد.

۵. اخذ مجوز برای تعمیر: مستأجر پیش از هر گونه تعمیر، از مالک مجوز کتبی بگیرد.

۶. نگهداری فاکتورها: هر دو طرف فاکتورهای تعمیرات را نگهداری کنند.

جمع‌بندی

پاسخ کوتاه به پرسش «هزینه تعمیر وسایل خانه اجاره‌ای با مالک است یا مستأجر؟» این است که بستگی به نوع وسیله، علت خرابی و مفاد قرارداد دارد:

نوع خرابی	مسئول
تعمیرات اساسی (کمپرسور، موتور، برد، قطعات اصلی)	مالک
تعمیرات جزئی و مصرفی (فیلتر، لامپ، درزگیر، تسمه)	مستأجر
خرابی ناشی از استهلاک و فرسودگی طبیعی	مالک
خرابی ناشی از استفادهٔ نادرست یا سهل‌انگاری مستأجر	مستأجر

مبنای اصلی این تفکیک، مادهٔ ۴۸۶ قانون مدنی و مادهٔ ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر است. با این حال، قرارداد اجاره و عرف محل نیز می‌توانند این قواعد را تغییر دهند.

توصیه نهایی به موجران و مستأجران این است که پیش از عقد قرارداد، دربارهٔ مسئولیت تعمیر وسایل خانه به‌طور شفاف توافق کنند و آن را در قرارداد درج نمایند تا از بروز اختلافات پرهزینه در آینده جلوگیری شود.