هزینه تعمیر کابینت و درب خانه با مالک است یا مستأجر؟ پاسخ قطعی

هزینه تعمیر کابینت، کمد و درب خانه با مالک است یا مستأجر؟

یکی از رایج ترین و در عین حال چالشبرانگیزترین اختلافات بین موجر و مستأجر، تعیین مسئولیت هزینه های تعمیر و نگهداری ملک اجاره ای است. وقتی صحبت از کابینت آشپزخانه، کمد دیواری، دربهای ورودی و داخلی، قفل، دستگیره، لولا، یراقآلات و شیشه به میان میآید، مرز میان «تعمیرات اساسی» و «تعمیرات جزئی» اغلب مبهم میشود و هر یک از طرفین خود را مجاز از پرداخت هزینه میدانند. در این مقاله جامع، با استناد به ماده ۴۸۶ قانون مدنی، ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر، آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور و رویه قضایی رایج، پاسخ دقیق و کاربردی این پرسش را ارائه میدهیم.

 اصل کلی حقوقی؛ تعمیرات اساسی با مالک، تعمیرات جزئی با مستأجر

ماده ۴۸۶ قانون مدنی ایران صراحتاً مقرر میدارد:

«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم میباشد.»

به عبارت سادهتر، هر تعمیری که برای استفاده از ملک ضروری باشد و در صورت انجام نشدن، امکان بهرهبرداری از ملک سلب شود، بر عهده مالک است. در مقابل، تعمیراتی که عدم انجام آنها باعث سلب استفاده از ملک نمیشود و صرفاً به استفاده بهتر یا تزیین محل مربوط میشود، بر عهده مستأجر است.

ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر نیز این قاعده را تأیید کرده و تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده را بر عهده موجر و تعمیرات جزئی و تزیینی را بر عهده مستأجر میداند.

با این حال، نکته کلیدی که بسیاری از اختلافات از آن ناشی میشود این است که قانون مصداق دقیقی برای «تعمیرات اساسی» و «تعمیرات جزئی» در مورد کابینت، کمد و درب ارائه نداده است و تشخیص این موضوع در هر پرونده، به عرف، نوع خرابی و شرایط خاص بستگی دارد.

 کابینت آشپزخانه؛ از افتادگی درب تا تعویض کامل

کابینت آشپزخانه یکی از پراستفادهترین اجزای هر خانه است و به همین دلیل، خرابیهای آن بسیار رایج است. اما مسئولیت هر نوع خرابی با کیست؟

 تعمیرات اساسی (با مالک):

• تعویض کامل کابینتهای فرسوده که بر اثر استهلاک طبیعی و گذشت زمان از کار افتادهاند. به عنوان مثال، اگر کابینتهای یک آشپزخانه ۱۵ ساله به دلیل پوسیدگی چوب یا فرسودگی یراقآلات، کاملاً غیرقابل استفاده شده باشند، هزینه تعویض آنها بر عهده مالک است.

• نصب کابینت در آشپزخانهای که فاقد آن است، از آنجا که کابینت برای امکان انتفاع از آشپزخانه ضروری محسوب میشود.

• خرابیهای ناشی از استهلاک طبیعی، مانند پوسیدگی بدنه بر اثر رطوبت یا فرسودگی اتصالات.

 تعمیرات جزئی (با مستأجر):

• تعویض یا تعمیر لولاهای کابینت که به مرور زمان شل میشوند.

• تعویض ریلهای کشویی کشوهای کابینت.

• تعویض دستگیرههای کابینت.

• رفع افتادگی دربهای کابینت و رگلاژ کامل آنها.

 خرابی ناشی از استفاده نادرست (با مستأجر):
اگر مستأجر به هر دلیلی باعث خرابی کابینت شود—مانند وارد کردن ضربه، استفاده نادرست از کشوها، باز کردن بیش از حد دربها یا نصب نامناسب وسایل سنگین روی کابینت—هزینه تعمیر یا تعویض قطعه آسیبدیده بر عهده خود اوست.

 مورد خاص: افتادن ناگهانی کابینت
در برخی موارد، کابینتی که سالها سالم بوده، ناگهان از دیوار جدا میشود و میافتد. اگر علت افتادن، فرسودگی اتصالات یا ضعف در نصب اولیه باشد، هزینه تعمیر با مالک است. اما اگر مستأجر بار سنگینی در کابینت گذاشته یا به آن ضربه زده باشد، مسئولیت با اوست.

 دربهای ورودی و داخلی؛ از قفل و دستگیره تا شیشه و چارچوب

دربها از جمله اجزایی هستند که هم در دسته تعمیرات اساسی و هم تعمیرات جزئی قرار میگیرند، بسته به نوع خرابی.

 تعمیرات اساسی (با مالک):

• تعویض کامل درب ورودی که بر اثر استهلاک یا فرسودگی از کار افتاده است.

• تعویض چارچوب درب که بر اثر رطوبت یا گذشت زمان پوسیده یا تاب برداشته است.

• تعمیر یا تعویض دربهای ضدسرقت در صورت خرابی ناشی از استهلاک.

• شکستن شیشه درب در صورتی که ناشی از استهلاک یا عوامل خارج از کنترل مستأجر باشد (نظریه مشورتی و رویه قضایی بر این است که در صورت شکستن شیشهها، اصل بر عدم مسئولیت مستأجر است مگر اینکه تقصیر او ثابت شود).

 تعمیرات جزئی (با مستأجر):

• تعویض یا تعمیر قفل درب، مگر اینکه خرابی ناشی از فرسودگی ذاتی قفل باشد.

• تعویض دستگیره درب که بر اثر استفاده روزمره خراب شده است.

• ساخت کلید یدک یا تعویض قفل به درخواست مستأجر (مثلاً به دلیل گم شدن کلید).

• تعویض شیشه درب در صورتی که مستأجر مقصر شکستن آن باشد.

• رگلاژ و تنظیم دربهای کمد و کابینت.

 خرابی ناشی از سارق یا حوادث غیرمترقبه
اگر سارق به خانه زده و قفل یا درب را شکسته باشد، نظر حقوقی بر این است که هزینه تعویض قفل و ترمیم درب بر عهده مالک است، مگر اینکه مستأجر در نگهداری از ملک کوتاهی کرده باشد (مثلاً درب را بهدرستی قفل نکرده باشد).

 کمد دیواری؛ کمد لباس و کمد دیواری توکار

کمدهای دیواری توکار، به ویژه کمدهای دیواری که جزئی از سازه ساختمان محسوب میشوند، معمولاً زیرمجموعه تعمیرات اساسی قرار میگیرند.

 با مالک:

• تعویض کامل دربهای کمد دیواری که بر اثر استهلاک از کار افتادهاند.

• تعمیر ریلهای کشویی کمد در صورت خرابی ناشی از استهلاک.

• تعویض یا تعمیر بدنه و ساختار اصلی کمد.

 با مستأجر:

• تعویض دستگیرههای کمد.

• تعویض قفل کوچک کمد (در صورت وجود).

• تعمیر لولاهای درب کمد.

• هرگونه خراشی که بر اثر استفاده نادرست ایجاد شده باشد.

 لولا، یراقآلات و اتصالات؛ مرز باریک مسئولیت

لولاها، ریلها، دستگیرهها و سایر یراقآلات، نقاط آسیبپذیر کابینت، کمد و دربها هستند. تعمیر یا تعویض آنها معمولاً تعمیر جزئی محسوب میشود و بر عهده مستأجر است.

با این حال، اگر تعداد زیادی از لولاها به طور همزمان از کار بیفتند یا خرابی آنها ناشی از کیفیت پایین ساخت یا فرسودگی عمومی باشد، میتوان استدلال کرد که این خرابی جزو استهلاک طبیعی است و هزینه آن با مالک است.

 استهلاک در برابر استفاده نادرست؛ خط قرمز تعیینکننده

استهلاک به فرسایش طبیعی و تدریجی یک شیء در اثر گذشت زمان و استفاده معمولی گفته میشود. تعمیرات ناشی از استهلاک بر عهده مالک است.

استفاده نادرست به هرگونه بهرهبرداری غیرمتعارف یا خارج از حد معمول از ملک گفته میشود. خرابیهای ناشی از استفاده نادرست بر عهده مستأجر است.

تشخیص استهلاک از استفاده نادرست، کلید اصلی حل اختلاف است. برای مثال:

• اگر یک لولا بعد از ۱۰ سال استفاده بشکند ← استهلاک (با مالک)

• اگر یک لولا ۲ ماه پس از تحویل خانه بشکند و مشخص شود مستأجر درب را محکم کوبیده ← استفاده نادرست (با مستأجر)

 هشدار بزرگ: تعمیر بدون اجازه مالک

طبق ماده ۵۰۲ قانون مدنی:

«اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.»

یعنی اگر مستأجر بدون هماهنگی و اجازه کتبی مالک، هزینه تعمیر یا تعویض کابینت، کمد یا درب را بپردازد، نمیتواند آن را از مالک مطالبه کند، حتی اگر آن تعمیر در واقع جزو تعمیرات اساسی و بر عهده مالک بوده باشد.

توصیه کاربردی: مستأجر پیش از هر گونه اقدام، مراتب خرابی را با ذکر جزئیات به مالک اعلام کند (ترجیحاً با پیامک، ایمیل یا اظهارنامه رسمی) و اجازه کتبی برای انجام تعمیر دریافت نماید.

 نقش قرارداد و عرف؛ دو استثنای مهم

قانون دو استثنا برای قاعده کلی تعمیرات قائل شده است:

۱. شرط خلاف در قرارداد: اگر در قرارداد اجاره به صراحت قید شده باشد که برخی از تعمیرات (حتی تعمیرات اساسی) بر عهده مستأجر است، همان شرط معتبر است.

۲. عرف بلد: اگر عرف یک شهر یا محله مشخص بر خلاف قاعده کلی باشد، عرف مقدم است.

توصیه کلیدی: در زمان تنظیم قرارداد اجاره، فهرست شفافی از مسئولیتهای تعمیراتی هر یک از طرفین تهیه شود و به آن اشاره گردد. همچنین مستأجر پیش از تحویل گرفتن ملک، از تمامی کابینتها، کمدها، دربها، قفلها و یراقآلات صورتبرداری کند و وضعیت آنها را ثبت نماید.

 جدول جمعبندی: مسئولیت تعمیرات بر اساس نوع خرابی

نوع خرابی	تعمیرات اساسی (مالک)	تعمیرات جزئی (مستأجر)
تعویض کامل کابینت آشپزخانه	✅	❌
تعویض لولا یا ریل کابینت	❌	✅
تعویض دستگیره کابینت یا کمد	❌	✅
تعویض کامل درب ورودی	✅	❌
تعویض قفل درب	❌ (مگر فرسودگی ذاتی)	✅
تعویض دستگیره درب	❌	✅
شکستن شیشه درب (بدون تقصیر مستأجر)	✅	❌
شکستن شیشه درب (با تقصیر مستأجر)	❌	✅
تعویض کامل کمد دیواری توکار	✅	❌
خرابی ناشی از استهلاک طبیعی	✅	❌
خرابی ناشی از استفاده نادرست	❌	✅
تعمیر بدون اجازه مالک	❌ (قابل مطالبه نیست)	❌

 توصیههای نهایی برای پیشگیری از اختلاف

۱. قرارداد شفاف: در متن قرارداد، مسئولیت تعمیرات هریک از موارد (کابینت، کمد، درب، قفل، لولا، شیشه) به روشنی مشخص شود.
۲. صورتبرداری هنگام تحویل: مستأجر هنگام تحویل گرفتن ملک، از تمامی تجهیزات فیلم و عکس تهیه کرده و وضعیت آنها را ثبت کند.
۳. اطلاعرسانی بهموقع: در صورت بروز خرابی، مستأجر بلافاصله موضوع را به مالک اطلاع دهد.
۴. دریافت مجوز کتبی: پیش از هر گونه تعمیر، مستأجر از مالک مجوز کتبی بگیرد.
۵. مشاوره حقوقی: در صورت بروز اختلاف جدی، از یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید.

 سخن پایانی

پاسخ به پرسش «هزینه تعمیر کابینت، کمد و درب خانه با مالک است یا مستأجر» به نوع خرابی، علت بروز آن، مفاد قرارداد اجاره و عرف منطقه بستگی دارد. قاعده کلی این است که تعمیرات اساسی و ناشی از استهلاک بر عهده مالک و تعمیرات جزئی و ناشی از استفاده نادرست بر عهده مستأجر است. با این حال، مهمترین راهکار برای پیشگیری از اختلاف، تنظیم یک قرارداد شفاف و دقیق و ارتباط مؤثر و مستند بین دو طرف است.