مسئولیت تعمیر نما، پشت بام و تأسیسات مشترک با کیست؟

هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان با مالک است یا مستأجر؟

زندگی آپارتمان‌نشینی در شهرهای بزرگ ایران با چالش‌ها و مسائل متعددی همراه است. یکی از پرتکرارترین و حساسترین این چالش‌ها، تعیین مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان است. راه‌پله، پارکینگ، پشت‌بام، نما، موتورخانه، پمپ آب، روشنایی فضاهای مشترک، فضای سبز و تأسیسات مشترک، همگی بخشی از مشاعات یک ساختمان را تشکیل می‌دهند. اما وقتی یکی از این بخش‌ها دچار خرابی می‌شود، هزینه تعمیرات آن بر عهده کیست؟ مالک واحد یا مستأجر؟

در این مقاله، با استناد به قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر، قانون تملک آپارتمان‌ها و رویه قضایی موجود، به‌طور جامع به این پرسش پاسخ می‌دهیم که هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان با مالک است یا مستأجر.

مشاعات ساختمان چیست؟

پیش از هر چیز، باید بدانیم «مشاعات ساختمان» دقیقاً به چه بخش‌هایی گفته می‌شود. مشاعات، قسمت‌هایی از ساختمان هستند که برای استفاده اختصاصی هیچ‌یک از مالکان تعیین نشده‌اند و در سند مالکیت هیچ یک از همسایگان به طور ویژه نیامده است.

مهم‌ترین مصادیق مشاعات ساختمان عبارتند از:

ردیف	عنوان مشاع	توضیحات
۱	راه‌پله و پاگرد	کلیه فضاهای عبوری مشترک
۲	پارکینگ‌های عمومی	فضاهای پارکینگ مشترک (غیر از پارکینگ‌های اختصاصی)
۳	پشت‌بام	فضای بام ساختمان
۴	نما و دیوارهای خارجی	نمای ساختمان و دیوارهای پیرامونی
۵	موتورخانه	محل استقرار تأسیسات گرمایشی و سرمایشی
۶	پمپ آب و مخازن	تأسیسات تأمین آب
۷	روشنایی فضاهای مشترک	نورپردازی راه‌پله، پارکینگ و سایر فضاهای عمومی
۸	فضای سبز	حیاط، باغچه و فضای سبز مشترک
۹	تأسیسات مشترک	لوله‌کشی، سیم‌کشی و تأسیسات عمومی
۱۰	آسانسور	(در صورت وجود)

مبانی قانونی تعیین مسئولیت تعمیرات مشاعات

۱. ماده ۴۸۶ قانون مدنی

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی ایران: «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد».

بر اساس این ماده، هرگونه تعمیراتی که برای بهره‌برداری صحیح از ملک اجاره‌ای ضروری باشد، بر عهده مالک است. مشاعات ساختمان به‌عنوان بخشی از عین مستأجره که امکان انتفاع از واحد مسکونی را فراهم می‌کنند، مشمول این حکم قرار می‌گیرند.

۲. ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر

ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ به‌صراحت مقرر می‌دارد: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده نصب شده در آن، از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود».

۳. قانون تملک آپارتمان‌ها

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیر قسمت‌های مشترک ساختمان باید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر مالک بین تمامی مالکان تقسیم شود. ماده ۱۰ مکرر این قانون، در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، به مدیر یا هیأت مدیره اجازه می‌دهد از طریق اظهارنامه اقدام کند.

تفکیک اساسی: تعمیرات اساسی در مقابل هزینه‌های جاری

کلید اصلی در پاسخ به پرسش این مقاله، تشخیص نوع هزینه است. باید بین دو دسته هزینه تفاوت قائل شد:

تعمیرات اساسی مشاعات (به عهده مالک)

تعمیرات اساسی، تعمیراتی هستند که به اصل بنا و تأسیسات عمده ساختمان مربوط می‌شوند و بدون آنها امکان بهره‌برداری صحیح از ملک وجود ندارد.

مصادیق تعمیرات اساسی مشاعات:

نوع تعمیرات	توضیحات
تعمیر یا تعویض پمپ آب	خرابی ناشی از استهلاک یا فرسودگی
تعمیرات اساسی موتورخانه	تعویض قطعات اصلی سیستم گرمایشی
عایق‌بندی پشت‌بام	جلوگیری از نفوذ آب و رطوبت
تعمیرات نمای ساختمان	هزینه‌های عمرانی نما
تعمیر فاضلاب مشاع	رفع مشکلات لوله‌کشی عمومی
تعمیرات اساسی آسانسور	تعویض موتور، سیم‌بکسل و قطعات اصلی
سیم‌کشی برق مشترک	تعمیرات اساسی تأسیسات برقی
رنگ‌آمیزی ساختمان	هزینه‌های مربوط به مالک

تمامی این هزینه‌ها بر عهده مالک واحد است، مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط خلافی درج شده باشد.

هزینه‌های جاری و نگهداری (معمولاً به عهده مستأجر)

هزینه‌های جاری، هزینه‌هایی هستند که به‌طور مستمر و دوره‌ای برای نگهداری و بهره‌برداری از ساختمان پرداخت می‌شوند. این هزینه‌ها معمولاً جزو شارژ ساختمان محسوب می‌شوند.

مصادیق هزینه‌های جاری مشاعات:

نوع هزینه	توضیحات
شارژ ساختمان	هزینه‌های نظافت، نگهداری از فضای سبز، سرویس مشاعات
هزینه روشنایی فضاهای مشترک	قبض برق راه‌پله و پارکینگ
سرویس دوره‌ای تأسیسات	بازدید و نگهداری منظم

نکته مهم: پرداخت سهم هزینه‌های مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستأجر نیز می‌شود. در صورت عدم توافق در قرارداد، با توجه به عرف حاکم، پرداخت شارژ با مستأجر است.

مسئولیت در موارد خاص
 

۳. خرابی ناشی از استهلاک و فرسودگی طبیعی

هنگامی که خرابی مشاعات ساختمان ناشی از فرسودگی طبیعی و استفاده عادی باشد، هزینه تعمیر بر عهده مالک یا مالکان است. به‌عنوان مثال، ایزوگام پشت‌بام که بر اثر گذشت زمان و عوامل جوی فرسوده شده و نیاز به تعویض دارد، جزو تعمیرات اساسی محسوب شده و هزینه آن بر عهده مالکین است.

۴. خرابی ناشی از سوءاستفاده یا سهل‌انگاری مستأجر

اگر خرابی مشاعات به دلیل استفاده نادرست، سهل‌انگاری یا آسیب عمدی مستأجر ایجاد شده باشد (مانند باز ماندن شیر آب و ایجاد خسارت)، هزینه تعمیر بر عهده مستأجر است. در این حالت، شخص عامل مسئول محسوب می‌گردد و باید خسارت وارده را جبران کند.

۵. هزینه‌های ناشی از حوادث غیرمترقبه

در صورت آسیب به مشاعات در اثر زلزله، آتش‌سوزی یا سیل، هزینه تعمیرات معمولاً به‌وسیله بیمه تقبل می‌شود. در غیر این صورت، این هزینه‌ها جزو تعمیرات اساسی محسوب شده و بر عهده مالکین ساختمان است.

۶. عدم استفاده از مشاعات

توجه به این نکته ضروری است که حتی اگر واحدی از مشاعات استفاده نکند (مانند واحد همکف که از آسانسور استفاده نمی‌کند)، باز هم موظف به پرداخت سهم خود از هزینه‌های تعمیر و نگهداری مشاعات است. قانون تملک آپارتمان‌ها به‌صراحت این موضوع را تأکید کرده است.

نقش قرارداد اجاره در تعیین مسئولیت

قرارداد اجاره نقش بسیار مهمی در تعیین مسئولیت‌های تعمیراتی دارد. طرفین می‌توانند در قرارداد، مسئولیت تعمیرات را به‌صورت شفاف مشخص کنند و حتی بر خلاف قواعد عمومی، برخی تعمیرات اساسی را به عهده مستأجر قرار دهند.

نکات کلیدی در مورد قرارداد اجاره:

موضوع	توضیحات
تصریح مسئولیت‌ها	درج صریح بندهای مربوط به تعمیرات اساسی و جاری در قرارداد
پرداخت شارژ	در صورت ذکر بند شارژ در قرارداد، مستأجر موظف به پرداخت آن است
عدم تصریح در قرارداد	در صورت عدم تعیین صریح، قانون مدنی و عرف مبنای تصمیم‌گیری خواهد بود
استنکاف مالک از پرداخت	اگر مالک از پرداخت هزینه‌های مشترک استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند

توصیه می‌شود قبل از عقد قرارداد، وضعیت مشاعات ساختمان به‌طور کامل بررسی شده و در قرارداد به‌صورت شفاف تعیین تکلیف شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری گردد.

دسته‌بندی نهایی مسئولیت‌ها

برای شفافیت بیشتر، مسئولیت‌های مرتبط با مشاعات ساختمان را به‌صورت زیر دسته‌بندی می‌کنیم:

هزینه‌های بر عهده مالک (موجر)

1. تعمیرات اساسی موتورخانه – تعویض یا تعمیر دیگ‌های گرمایشی و قطعات اصلی

2. تعمیر یا تعویض لوله‌کشی آب، گاز و فاضلاب مشاع – ترکیدگی لوله‌ها و مشکلات اساسی

3. تعمیرات اساسی دیوار، سقف، پشت‌بام و نما – عایق‌بندی، ایزوگام و تعمیرات عمرانی

4. تعمیر یا تعویض آسانسور – تعویض موتور، سیم‌بکسل و قطعات اصلی

5. رنگ‌آمیزی ساختمان – هزینه‌های مربوط به نمای ساختمان

6. تعمیرات اساسی پارکینگ مشترک – کف‌سازی، سقف و تأسیسات مرتبط

7. هزینه‌های ناشی از فرسودگی و استهلاک طبیعی – به‌طور کلی

8. هزینه بیمه ساختمان – در صورت وجود

طبق قانون، هزینه‌های اساسی مشاعات بر عهده مالک است و اگر مستأجر آنها را پرداخت کند، می‌تواند مبلغ پرداختی را از اجاره ماهانه کسر نماید.

هزینه‌های بر عهده مستأجر

1. شارژ ماهیانه ساختمان – هزینه‌های نظافت، نگهداری از فضای سبز و سرویس مشاعات

2. هزینه روشنایی فضاهای مشترک – قبض برق راه‌پله، پارکینگ و سایر فضاهای عمومی

3. خرابی‌های ناشی از استفاده نادرست – در صورت اثبات

4. هزینه‌های مصرفی و نگهداری جزئی – سرویس‌های دوره‌ای و تنظیمات

هزینه‌های مشترک بین تمام مالکان

بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیر قسمت‌های مشترک ساختمان باید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر مالک بین تمامی مالکان تقسیم شود.

نکته مهم: هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا هستند، به‌نحو مساوی بین مالکان تقسیم خواهند شد، مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری را پیش‌بینی کرده باشند.

راهکارهای پیشگیری از اختلاف

برای جلوگیری از بروز اختلاف بین مالک و مستأجر در مورد هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان، رعایت نکات زیر توصیه می‌شود:

۱. تنظیم قرارداد شفاف و جامع

مسئولیت‌های تعمیراتی باید به‌صورت شفاف و دقیق در قرارداد اجاره درج شود. در قرارداد مشخص شود که کدام تعمیرات بر عهده مالک و کدام بر عهده مستأجر است. همچنین نحوه پرداخت شارژ ساختمان به‌صراحت تعیین گردد.

۲. ثبت الکترونیکی قرارداد

از ابتدای سال ۱۴۰۳، تمام قراردادهای اجاره باید در سامانه ملی املاک و اسکان به‌صورت الکترونیکی ثبت شوند. این امر امکان ثبت رسمی اجاره‌بها، تعیین تاریخ پرداخت و نحوه پرداخت شارژ را فراهم کرده و اثبات تعهدات مالی را ساده‌تر می‌سازد.

۳. بازرسی و مستندسازی قبل از تحویل

قبل از تحویل ملک به مستأجر، وضعیت مشاعات ساختمان به‌طور کامل بررسی و مستند شود. تهیه فیلم یا عکس از وضعیت راه‌پله، پارکینگ، پشت‌بام، موتورخانه و سایر مشاعات در زمان تحویل، می‌تواند در اثبات خرابی‌های بعدی بسیار مفید باشد.

۴. دریافت فاکتور رسمی

هزینه‌های تعمیرات باید بر اساس فاکتور رسمی از شرکت‌های معتبر پرداخت شوند تا در صورت اختلاف، مستندات کافی وجود داشته باشد.

۵. اطلاع‌رسانی به‌موقع

مستأجر باید هرگونه خرابی یا نقص در مشاعات ساختمان را بلافاصله به مالک یا مدیر ساختمان اطلاع دهد تا از گسترش خسارت جلوگیری شود.

۶. ارسال اظهارنامه در صورت اختلاف

در صورت بروز اختلاف، اولین قدم مؤثر برای پیگیری حقوقی، ارسال اظهارنامه قضایی است. در صورت عدم افاقه، می‌توان دادخواست به خواسته الزام به پرداخت یا انجام تعمیرات را در مراجع قضایی مطرح کرد.

۷. استفاده از کارشناس در موارد اختلاف

در صورت بروز اختلاف در تشخیص علت خرابی یا میزان هزینه، می‌توان از نظر کارشناس فنی برای تعیین اینکه خرابی ناشی از فرسودگی طبیعی بوده یا سوءاستفاده مستأجر، استفاده کرد.

۸. تشکیل مجمع عمومی منظم

در مجتمع‌های آپارتمانی، تشکیل مجمع عمومی و تصویب بودجه سالیانه برای تعمیرات و نگهداری مشاعات، از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری می‌کند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

پاسخ به پرسش «هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان با مالک است یا مستأجر؟» به عوامل متعددی بستگی دارد، اما اصول کلی به شرح زیر است:

وضعیت	مسئولیت
تعمیرات اساسی (موتورخانه، لوله‌کشی، نما، پشت‌بام، آسانسور)	مالک
هزینه‌های جاری و شارژ ماهیانه	مستأجر
خرابی ناشی از فرسودگی و استهلاک طبیعی	مالک
خرابی ناشی از سوءاستفاده یا سهل‌انگاری مستأجر	مستأجر
هزینه تعمیرات مشاعات در مجتمع آپارتمانی	به نسبت مساحت واحدهای اختصاصی بین مالکین
در صورت شرط خلاف در قرارداد	طبق توافق طرفین

نتیجه نهایی اینکه به‌طور کلی:

• تعمیرات اساسی مشاعات ساختمان (مانند موتورخانه، نما، پشت‌بام، آسانسور، لوله‌کشی اصلی) بر عهده مالک است.

• هزینه‌های جاری و شارژ ماهیانه (مانند نظافت، روشنایی، نگهداری فضای سبز و سرویس دوره‌ای) بر عهده مستأجر است.

• در مجتمع‌های آپارتمانی، هزینه تعمیرات اساسی مشاعات به نسبت مساحت واحدهای اختصاصی بین تمام مالکان تقسیم می‌شود.

• قرارداد اجاره نقش تعیین‌کننده‌ای در مشخص کردن مسئولیت‌ها دارد و در صورت عدم تصریح در قرارداد، قانون مدنی، قانون تملک آپارتمان‌ها و عرف مبنای تصمیم‌گیری خواهد بود.

توصیه نهایی به مالکان و مستأجران این است که پیش از انعقاد قرارداد اجاره، نسبت به تعیین تکلیف دقیق مسئولیت‌های تعمیراتی مشاعات ساختمان اقدام کرده و در صورت بروز اختلاف، از طریق مذاکره، ارسال اظهارنامه یا مراجعه به مراجع قضایی حل‌وفصل نمایند. آگاهی از قوانین و تقسیم مسئولیت‌ها پیش از امضای قرارداد، می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند و سکونت در خانه اجاره‌ای را برای هر دو طرف امن و بدون تنش نماید.