عوارض نوسازی، پسماند و شهرداری با مالک است یا مستأجر؟
عوارض شهرداری یکی از هزینه‌های دوره‌ای ساختمان است که هر ساله برای مالکان املاک شهری صادر می‌شود. این عوارض شامل انواع مختلفی از جمله عوارض نوسازی، عوارض پسماند و عوارض کسب‌وپیشه است. اما وقتی ملکی اجاره داده می‌شود، این پرسش همواره مطرح است که آیا پرداخت این عوارض بر عهده مالک است یا مستأجر؟
در این مقاله، با استناد به قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر، مقررات شهرداری و رویه قضایی، به‌طور جامع به این پرسش پاسخ می‌دهیم و تکلیف هر یک از عوارض را به‌صورت جداگانه بررسی می‌کنیم.
عوارض نوسازی (عمران شهری)
تعریف و ماهیت
عوارض نوسازی که گاهی با عنوان عوارض عمران شهری نیز شناخته می‌شود، هزینه‌ای است که شهرداری‌ها برای تأمین منابع مالی مورد نیاز جهت نوسازی، عمران و آبادانی شهر از مالکان املاک دریافت می‌کنند. این عوارض به صورت سالانه به مالکان اعلام می‌شود.
مسئولیت پرداخت
اصل کلی: عوارض نوسازی بر عهده مالک است.
دلیل این امر آن است که عوارض نوسازی ناشی از مالکیت ملک است، نه استفاده از آن. به عبارت دیگر، این عوارض به خودِ ملک و مالکیت آن تعلق دارد و ارتباطی به شخصی که در آن ساکن است یا از آن استفاده می‌کند، ندارد.
مطابق با قوانین روابط موجر و مستأجر، عوارض نوسازی شهرداری به‌طور پیش‌فرض و بدون تردید بر عهده موجر است. همچنین در بسیاری از قراردادهای نمونه اجاره، به‌صراحت قید شده است که «مالیات بر مستغلات و عوارض شهرداری بر عهده موجر خواهد بود».
شرایط انتقال به مستأجر
اگرچه اصل بر عهده مالک است، اما قانون اجازه می‌دهد که این مسئولیت از طریق یک بند مشخص در قرارداد به مستأجر منتقل شود. در این صورت، مستأجر می‌تواند این مبلغ را به‌عنوان هزینه قابل قبول ثبت کند، مشروط بر اینکه:
۱. در قرارداد به‌صراحت توافق شده باشد که مستأجر این هزینه را از طرف موجر پرداخت کند.
۲. این مبلغ به‌عنوان بخشی از هزینه اجاره ثبت شود و بر همین اساس، مالیات محاسبه و کسر گردد.
عوارض پسماند (زباله)
تعریف و ماهیت
عوارض پسماند، هزینه‌ای است که شهرداری برای ارائه خدمات گوناگون در زمینه مدیریت پسماندها، جمع‌آوری و دفع زباله از شهروندان دریافت می‌کند. این عوارض برخلاف عوارض نوسازی، به استفاده از ملک مرتبط است، نه صرفاً مالکیت آن.
مسئولیت پرداخت
اصل کلی: عوارض پسماند بر عهده مستأجر است.
دلیل آن است که عوارض پسماند ناشی از استفاده از ملک است و شخصی که در آن ساکن است و زباله تولید می‌کند، باید هزینه آن را بپردازد.
طبق قوانین روابط موجر و مستأجر، «پرداخت عوارض خدمات مدیریت پسماند بر عهده کسی است که به استفاده از ملک می‌پردازد، حتی اگر مستأجر باشد». همچنین در رویه قضایی، عوارض پسماند به‌عنوان یکی از هزینه‌های بر عهده مستأجر شناخته شده است.
تفکیک عوارض در یک فیش واحد
گاهی اوقات عوارض نوسازی و پسماند در یک فیش واحد از سوی شهرداری صادر می‌شوند. در این حالت، مالک و مستأجر می‌توانند نسبت به تقسیم آن اقدام کنند؛ به‌گونه‌ای که سهم عوارض نوسازی توسط مالک و سهم عوارض پسماند توسط مستأجر پرداخت شود. همچنین می‌توانند توافق کنند که همه آن توسط یکی از طرفین پرداخت شود.
عوارض کسب‌وپیشه (صنفی)
تعریف و ماهیت
عوارض کسب‌وپیشه، هزینه‌ای است که به املاک غیر مسکونی (تجاری، اداری، صنعتی) تعلق می‌گیرد. نرخ این عوارض برای هر ملک تجاری متفاوت است و هر ساله تغییر می‌کند.
مسئولیت پرداخت
اصل کلی: عوارض کسب‌وپیشه بر عهده صاحب پروانه کسب یا شخصی است که به نام او اجاره‌نامه تنظیم شده است.
بنابراین اگر ملک تجاری اجاره داده شده باشد، مسئول پرداخت این عوارض مستأجر است.
مالیات بر اجاره املاک
تفاوت با عوارض شهرداری
مالیات بر اجاره املاک با عوارض شهرداری متفاوت است. عوارض شهرداری هزینه‌ای است که شهرداری برای خدمات شهری دریافت می‌کند، در حالی که مالیات بر اجاره، مالیاتی است که سازمان امور مالیاتی بر درآمد حاصل از اجاره وضع می‌کند.
مسئولیت پرداخت
اصل کلی: مسئولیت پرداخت مالیات بر اجاره با کسی است که این درآمد را دریافت می‌کند، یعنی مالک.
با این حال، در موارد خاص (مانند زمانی که مستأجر شخص حقوقی باشد)، مستأجر موظف است مالیات را از مبلغ اجاره کسر کند و مستقیماً به حساب سازمان امور مالیاتی واریز نماید. در این حالت، مستأجر نقش «پرداخت‌کننده» را دارد، اما مالک همچنان «مسئول مالیاتی» محسوب می‌شود.
نقش قرارداد اجاره
اصل توافق طرفین
همان‌گونه که در مباحث پیشین اشاره شد، قرارداد اجاره نقش تعیین‌کننده‌ای در مشخص کردن مسئولیت پرداخت عوارض دارد. طرفین می‌توانند هرگونه توافقی در این زمینه داشته باشند و حتی بر خلاف قواعد عمومی، مسئولیت‌ها را به گونه‌ای دیگر تقسیم کنند.
توصیه‌های قراردادی
برای پیشگیری از اختلاف، توصیه می‌شود در قرارداد اجاره موارد زیر به‌صراحت قید شود:
| بند پیشنهادی | توضیحات |
|---|---|
| مسئولیت عوارض نوسازی | مشخص شود که بر عهده مالک است یا مستأجر |
| مسئولیت عوارض پسماند | مشخص شود که بر عهده مالک است یا مستأجر |
| نحوه تقسیم عوارض در فیش واحد | در صورت صدور فیش مشترک، نحوه تقسیم تعیین شود |
| تسویه عوارض هنگام تخلیه | مستأجر موظف به تسویه عوارض دوره سکونت خود باشد |
موارد خاص و استثناها
۱. استنکاف مالک از پرداخت
اگر مالک از پرداخت عوارض شهرداری خودداری کند و این امر باعث شود مستأجر نتواند از ملک بهره‌برداری کند (مثلاً در مورد مغازه‌ای که به دلیل عدم پرداخت عوارض پلمپ می‌شود)، مستأجر می‌تواند عوارض را پرداخت کند و سپس مبلغ پرداختی را از مالک مطالبه نماید.
در این شرایط، پرداخت مستأجر «تبرعی» (داوطلبانه) محسوب نمی‌شود و حق مراجعه به مالک برای او محفوظ است.
۲. انتقال ملک
در زمان انتقال و فروش ملک، تا زمانی که ملک در مالکیت فروشنده است، مسئولیت پرداخت عوارض نوسازی، عوارض پسماند، عوارض ترافیکی و سایر بدهی‌های شهرداری بر عهده اوست. بنابراین قبل از خرید ملک، حتماً باید از پرداخت تمام عوارض مربوطه اطمینان حاصل کرد.
دسته‌بندی نهایی مسئولیت‌ها
| نوع عوارض | مسئولیت پیش‌فرض | امکان انتقال با قرارداد |
|---|---|---|
| عوارض نوسازی (عمران شهری) | مالک | بله |
| عوارض پسماند | مستأجر | بله |
| عوارض کسب‌وپیشه | مستأجر (صاحب پروانه) | محدود |
| مالیات بر اجاره | مالک | خیر (مالیات بر عهده دریافت‌کننده درآمد است) |
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
پاسخ به پرسش «عوارض نوسازی، پسماند و شهرداری با مالک است یا مستأجر؟» به نوع عوارض و شرایط قرارداد بستگی دارد:
۱. عوارض نوسازی به‌دلیل آنکه ناشی از مالکیت ملک است، بر عهده مالک می‌باشد. اما در صورت توافق در قرارداد، قابل انتقال به مستأجر است.
۲. عوارض پسماند به‌دلیل آنکه ناشی از استفاده و سکونت در ملک است، بر عهده مستأجر می‌باشد.
۳. عوارض کسب‌وپیشه در املاک تجاری بر عهده صاحب پروانه کسب یا مستأجر است.
۴. مالیات بر اجاره به‌عنوان مالیات بر درآمد، بر عهده مالک (دریافت‌کننده اجاره) است.
۵. قرارداد اجاره نقش تعیین‌کننده‌ای دارد و طرفین می‌توانند با توافق، مسئولیت‌ها را تغییر دهند.
۶. در صورت استنکاف مالک از پرداخت، مستأجر می‌تواند عوارض را پرداخت کرده و سپس آن را از مالک مطالبه نماید.
توصیه نهایی به مالکان و مستأجران این است که پیش از انعقاد قرارداد اجاره، نسبت به تعیین تکلیف دقیق کلیه عوارض و مالیات‌های مرتبط با ملک اقدام کرده و توافقات را به‌صورت مکتوب در قرارداد درج نمایند. این کار از بروز بسیاری از اختلافات آپارتمان‌نشینی جلوگیری می‌کند و رابطه موجر و مستأجر را برای هر دو طرف شفاف‌تر و بدون تنش می‌سازد.
نظرات کاربران در مورد عوارض نوسازی، پسماند و شهرداری با مالک است یا مستأجر؟
ثبت نظر جدید