تعمیرات خانه اجاره‌ای با مالک است یا مستأجر؟
یکی از پرچالش‌ترین موضوعات در روابط موجر و مستأجر، تعیین مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات ملک اجاره‌ای است. از ترکیدگی لوله و خرابی پکیج گرفته تا تعویض لامپ و تعمیر شیرآلات، همواره این پرسش مطرح است که هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای بر عهده مالک است یا مستأجر؟
در این مقاله، با استناد به ماده ۴۸۶ قانون مدنی، ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲، نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه و رویه قضایی موجود، به‌طور جامع به بررسی این موضوع می‌پردازیم و مرزهای مسئولیت هر یک از طرفین را در قبال تعمیرات ملک اجاره‌ای مشخص می‌کنیم.
مبانی قانونی تعیین مسئولیت تعمیرات
۱. ماده ۴۸۶ قانون مدنی
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی ایران: «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد».
بر اساس این ماده، هزینه تعمیرات «اساسی» املاک اجاره‌ای که برای استفاده از ملک لازم است، با موجر یا همان مالک است و باید او پرداخت کند، ولی تعمیراتی که عدم انجام آنها باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود، به عهده مستأجر است.
۲. ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ مقرر می‌دارد: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن، از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود».
۳. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷ مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه بر این تأکید دارد که قانون مذکور، ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ را نسخ نکرده و می‌توان به این ماده و همچنین ماده ۴۸۶ قانون مدنی به‌عنوان مبنا و راهنمای تقسیم مسئولیت‌های تعمیراتی بین موجر و مستأجر استناد کرد.
طبق این نظریه، تعمیرات کلی که برای استفاده اساسی از ملک ضروری است بر عهده موجر و تعمیرات جزئی و تزئینی برای استفاده بهینه بر عهده مستأجر می‌باشد.
تفکیک اساسی: تعمیرات اساسی در برابر تعمیرات جزئی
کلید اصلی در تعیین مسئولیت تعمیرات، تشخیص نوع تعمیرات است. قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر تمایز روشنی بین «تعمیرات اساسی» و «تعمیرات جزئی» قائل شده‌اند.
تعمیرات اساسی (بر عهده مالک)
تعمیرات اساسی، تعمیراتی هستند که به اصل بنا یا تأسیسات عمده ساختمان مربوط می‌شوند و بدون آنها امکان بهره‌برداری صحیح از ملک وجود ندارد یا خطر ورود خسارت جدی وجود دارد.
مصادیق تعمیرات اساسی بر عهده مالک:
| نوع تعمیرات | توضیحات |
|---|---|
| تعمیرات لوله‌کشی آب، گاز و فاضلاب | ترکیدگی لوله، گرفتگی فاضلاب اصلی |
| تعمیر سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی | پکیج، شوفاژ، کولر گازی (تعمیرات اساسی) |
| تعمیرات اساسی موتورخانه | تعویض یا تعمیر دیگ‌های گرمایشی |
| عایق‌بندی پشت‌بام | هزینه‌های عمرانی و جلوگیری از نفوذ آب |
| تعمیرات اساسی آسانسور | تعویض موتور، سیم‌بکسل و قطعات اصلی |
| سیم‌کشی اصلی برق ساختمان | تعمیرات اساسی تأسیسات برقی |
| رنگ‌آمیزی ساختمان (اساسی) | هزینه‌های مربوط به نمای ساختمان |
| تعمیرات اساسی پارکینگ | کف‌سازی، سقف و تأسیسات مرتبط |
| تعمیرات مربوط به استحکام بنا | دیوارها، سقف و سازه اصلی |
تعمیرات جزئی (بر عهده مستأجر)
تعمیرات جزئی، تعمیراتی هستند که ناشی از استفاده روزمره مستأجر بوده و مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره می‌شوند.
مصادیق تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر:
| نوع تعمیرات | توضیحات |
|---|---|
| چکه کردن شیر آب | تعمیر یا تعویض واشر شیرآلات |
| تعویض لامپ سوخته | هزینه روشنایی داخلی واحد |
| نشتی سرویس‌ها | تعمیرات جزئی سرویس‌های بهداشتی |
| نصب توری پنجره | هزینه‌های جزئی مرتبط با استفاده |
| تعویض پوشال کولر | سرویس و نگهداری دوره‌ای |
| تعمیر موردی کلید و پریز برق | خرابی‌های ناشی از استفاده روزمره |
| تعویض قفل و دستگیره | در صورت خرابی ناشی از استفاده |
| روغن‌کاری و تنظیمات جزئی | نگهداری روزمره تأسیسات |
تعمیرات اضطراری و ضروری
در برخی موارد، خرابی به‌گونه‌ای است که نیاز به تعمیر فوری و اضطراری دارد؛ مانند ترکیدگی لوله آب، نشتی گاز یا خرابی سیستم گرمایشی در زمستان. در این موارد، اگر مالک در زمان مناسب پاسخگوی مشکل نباشد، مستأجر می‌تواند با هماهنگی و توافق قبلی با صاحبخانه، هزینه‌هایی را که بر عهده مالک است بپردازد و از اجاره‌بهای خود کسر کند.
رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور در این زمینه تأکید دارد که انجام تعمیرات ضروری که برای حفظ بقا و قابلیت استفاده ملک لازم است، بر عهده موجر قرار دارد؛ مگر آنکه در قرارداد به‌طور صریح مسئولیت آن به مستأجر واگذار شده باشد.
تعمیرات ضروری یا عمده شامل اقداماتی است که برای حفظ بقا، ایمنی و قابلیت استفاده ملک ضرورت دارد و در صورت انجام نشدن، خطر ورود خسارت جدی یا توقف انتفاع از ملک ایجاد می‌شود. نمونه‌های بارز آن، ترمیم لوله‌کشی‌های فرسوده یا ترکیده، رفع نشتی یا ترکیدگی گاز، تعمیر تأسیسات اصلی مانند برق و فاضلاب، و استحکام‌بخشی سقف یا دیوارهایی است که احتمال ریزش دارند.
مسئولیت در موارد خاص
۱. خرابی ناشی از استهلاک طبیعی
اگر خرابی ملک در اثر فرسودگی طبیعی و در حد استفاده متعارف باشد، مستأجر مسئولیتی ندارد و هزینه تعمیر بر عهده مالک است. برای مثال، اگر پکیج به دلیل عمر مفید خود (۱۰ تا ۱۵ ساله) دچار خرابی شده باشد، هزینه تعمیر یا تعویض بر عهده مالک است.
۲. خرابی ناشی از استفاده نادرست مستأجر
اگر خرابی در اثر استفاده نادرست، سهل‌انگاری یا آسیب عمدی مستأجر ایجاد شده باشد، هزینه تعمیر بر عهده اوست. مستأجر ضامن خساراتی است که به ملک وارد کرده است؛ مثلاً اگر دیوار خانه اجاره‌ای را خراب کند، باید خسارتش را به مالک بپردازد.
۳. تعمیرات در فضای مشترک و فضای اختصاصی
هزینه‌های تعمیرات اساسی هم در فضای مشترک و هم در فضای اختصاصی بر عهده مالک است. برای مثال، اگر لوله اصلی آب داخل دیوار واحد اختصاصی ترکیده باشد، هزینه تعمیر بر عهده مالک است، مگر اینکه اقدام مستأجر موجب بروز این مشکل شده باشد.
۴. تعمیرات با توافق طرفین
مستأجر می‌تواند با هماهنگی و توافق قبلی با صاحبخانه، هزینه‌هایی را که بر عهده مالک است بپردازد و از اولین اجاره‌بهای خود کسر کند. البته پذیرش هزینه‌ها نیازمند ارائه فاکتور و سند کتبی است.
نقش قرارداد اجاره در تعیین مسئولیت
اصل توافق طرفین
اگرچه قواعد کلی قانونی است، اما قرارداد اجاره نقش تعیین‌کننده‌ای در مشخص کردن مسئولیت‌های تعمیراتی دارد. طرفین می‌توانند در قرارداد، هرگونه توافقی در این زمینه داشته باشند.
رأی دادگاه تجدیدنظر استان نیز بر این نکته تأکید دارد که «اگرچه اصولاً انجام تعمیرات اساسی، بر عهده موجر (مالک) است، ولی توافق بر خلاف این قاعده، مغایر قواعد آمره نبوده و نه تنها مفسدِ عقد نیست بلکه از شروط باطل هم محسوب نمی‌شود».
توصیه‌های قراردادی
برای پیشگیری از اختلاف، توصیه می‌شود در قرارداد اجاره موارد زیر به‌صراحت قید شود:
| بند پیشنهادی | توضیحات |
|---|---|
| تعریف تعمیرات اساسی | مشخص شود که کدام تعمیرات بر عهده مالک است |
| تعریف تعمیرات جزئی | مشخص شود که کدام تعمیرات بر عهده مستأجر است |
| نحوه انجام تعمیرات اضطراری | تعیین تکلیف هزینه‌های فوری و ضروری |
| ارائه فاکتور رسمی | شرط دریافت فاکتور برای هرگونه تعمیرات |
| کسر از اجاره‌بها | در صورت پرداخت هزینه توسط مستأجر، نحوه کسر از اجاره |
در صورت عدم توافق در قرارداد
اگر در قرارداد اجاره در مورد مسئولیت تعمیرات هیچ توافقی صورت نگرفته باشد، ماده ۴۸۶ قانون مدنی، ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر و عرف مبنای تصمیم‌گیری خواهد بود.
دسته‌بندی نهایی مسئولیت‌ها
| نوع تعمیرات | مسئولیت |
|---|---|
| تعمیرات اساسی و کلی (لوله‌کشی، تأسیسات، سازه) | مالک |
| تعمیرات جزئی و مصرفی (شیرآلات، لامپ، کلید و پریز) | مستأجر |
| خرابی ناشی از استهلاک طبیعی و فرسودگی | مالک |
| خرابی ناشی از استفاده نادرست یا سهل‌انگاری مستأجر | مستأجر |
| تعمیرات اضطراری و ضروری | مالک (در صورت عدم اقدام، مستأجر می‌تواند پرداخت کرده و از اجاره کسر کند) |
| تعمیرات در فضای مشترک | مالک (به نسبت سهم) |
| در صورت شرط خلاف در قرارداد | طبق توافق طرفین |
راهکارهای پیشگیری از اختلاف
۱. تنظیم قرارداد شفاف و جامع
مسئولیت‌های تعمیراتی باید به‌صورت شفاف و دقیق در قرارداد اجاره درج شود. شفاف‌سازی این موضوع به کاهش تنش‌ها و حفظ روابط بلندمدت میان طرفین کمک خواهد کرد.
۲. تهیه صورتجلسه تحویل ملک
قبل از تحویل ملک، از تمام تأسیسات و وسایل واحد مورد اجاره اعم از کولر، شوفاژ، آبگرمکن، قفل‌ها، کلیدهای برق، دستگیره‌های در، شیرهای آب و … صورتبرداری کنید، سپس هر کدام را کاملاً تست کنید و وضعیت سالم بودن یا خرابی آنها را در لیست خود مشخص کنید و از مالک امضا بگیرید.
۳. مستندسازی با عکس و فیلم
تهیه عکس و فیلم از وضعیت تأسیسات و وسایل ملک در زمان تحویل، یکی از بهترین راه‌های پیشگیری از اختلاف است.
۴. اطلاع‌رسانی به‌موقع
مستأجر باید هرگونه خرابی یا نقص در ملک را بلافاصله به مالک اطلاع دهد تا از گسترش خسارت جلوگیری شود.
۵. دریافت فاکتور رسمی
هزینه‌های تعمیرات باید بر اساس فاکتور رسمی از شرکت‌های معتبر پرداخت شوند تا در صورت اختلاف، مستندات کافی وجود داشته باشد.
۶. استفاده از کارشناس در موارد اختلاف
در صورت بروز اختلاف در تشخیص نوع تعمیرات (اساسی یا جزئی) یا علت خرابی، از نظر کارشناس رسمی دادگستری استفاده شود.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
پاسخ به پرسش «تعمیرات خانه اجاره‌ای با مالک است یا مستأجر؟» به نوع تعمیرات، علت وقوع خرابی و شرایط قرارداد بستگی دارد:
۱. تعمیرات اساسی و کلی که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده ساختمان است (مانند لوله‌کشی اصلی، سیستم گرمایشی و سرمایشی، آسانسور، سیم‌کشی برق، عایق‌بندی پشت‌بام و تعمیرات سازه‌ای) بر عهده مالک است.
۲. تعمیرات جزئی و مصرفی که ناشی از استفاده روزمره مستأجر است (مانند چکه کردن شیر آب، تعویض لامپ، تعمیر کلید و پریز، نصب توری پنجره و تعویض پوشال کولر) بر عهده مستأجر است.
۳. خرابی ناشی از استهلاک طبیعی و فرسودگی در اثر گذشت زمان بر عهده مالک است.
۴. خرابی ناشی از استفاده نادرست، سهل‌انگاری یا آسیب عمدی مستأجر بر عهده مستأجر است.
۵. تعمیرات اضطراری و ضروری بر عهده مالک است، اما در صورت عدم اقدام مالک، مستأجر می‌تواند با ارائه فاکتور رسمی، هزینه را پرداخت کرده و از اجاره‌بهای خود کسر نماید.
۶. قرارداد اجاره نقش تعیین‌کننده‌ای دارد و طرفین می‌توانند هرگونه توافقی در این زمینه داشته باشند، حتی بر خلاف قواعد عمومی.
توصیه نهایی به مالکان و مستأجران این است که پیش از انعقاد قرارداد اجاره، نسبت به تعیین تکلیف دقیق مسئولیت تعمیرات در قرارداد اقدام کرده و مستندسازی کاملی از وضعیت ملک و تأسیسات در زمان تحویل انجام دهند. در صورت بروز اختلاف، از نظر کارشناس رسمی دادگستری و مراجع قضایی برای حل‌وفصل استفاده کنند. این کار از بروز بسیاری از اختلافات آپارتمان‌نشینی جلوگیری می‌کند و رابطه موجر و مستأجر را برای هر دو طرف شفاف‌تر و بدون تنش می‌سازد.
نظرات کاربران در مورد تعمیرات خانه اجاره‌ای با مالک است یا مستأجر؟
ثبت نظر جدید